Makrolage Köln:

Immobilienbewertung in Köln :

Staat: Deutschland
Bundesland: Nordrhein - Westfalen
Regierungsbezirk: Köln
Kreis: kreisfreie Stadt
Gemeinde: Stadt Köln
Einwohner: ca. 976.000 (Stand 06/2005)

Köln

Die rheinische Millionenmetropole Köln liegt in einem Talkessel zwischen dem Bergischen Land und der Eifel, unmittelbar nach dem Rhein-Austritt aus dem Schiefergebirge. Dieser Landstrich wird regelmäßig als Kölner Bucht bezeichnet.

Die Kölner Bucht zeichnet sich klimatisch besonders durch heiße Sommer mit kräftigen Sommergewittern und hoher Luftfeuchtigkeit und milden Wintern aus. Die Stadt Köln verfügt über eine Fläche von rd. 405 km² und liegt im Mittel 77 Meter über Normalnull.

Köln gliedert sich in 9 Stadtbezirke mit 85 Stadtteilen. Die Gliederung wird nachfolgend aufgeführt:

Stadtbezirk 1 (Innenstadt): Altstadt Nord, Altstadt Süd, Neustadt Nord, Neustadt Süd, Deutz
Stadtbezirk 2 (Rodenkirchen): Bayenthal, Godorf, Hahnwald, Immendorf, Marienburg, Meschenich, Raderberg, Raderthal, Rodenkirchen, Rondorf, Sürth, Weiß, Zollstock
Stadtbezirk 3 (Lindenthal): Braunsfeld, Junkersdorf, Klettenberg, Lindenthal, Lövenich, Marsdorf, Müngersdorf, Sülz, Weiden, Widdersdorf
Stadtbezirk 4 (Ehrenfeld): Bickendorf, Bocklemünd, Ehrenfeld, Mengenich, Neuehrenfeld, Ossendorf, Vogelsang
Stadtbezirk 5 (Nippes): Bilderstöckchen, Longerich, Mauenheim, Niehl, Nippes, Riehl, Weidenpesch
Stadtbezirk 6 (Chorweiler): Blumenberg, Chorweiler, Esch/Auweiler, Fühlingen, Heimersdorf, Lindweiler, Merkenich, Pesch, Roggendorf/Th., Seeberg, Volkhoven/Weiler, Worringen
Stadtbezirk 7 (Mülheim): Buchforst, Buchheim, Dellbrück, Dünnwald, Flittard, Höhenhaus, Holweide, Mülheim, Stammheim
Stadtbezirk 8 (Kalk): Brück, Höhenberg, Humboldt/Gremberg, Kalk, Merheim, Neubrück, Ostheim, Rath/Heumar, Vingst
Stadtbezirk 9 (Porz): Eil, Elsdorf, Ensen, Gremberghoven, Grengel, Langel, Libur, Lind, Poll, Porz, Urbach, Wahn, Wahnheide, Westhoven, Zündorf

Die Stadt Köln wird von den Gemeinden Leverkusen, Bergisch Gladbach und Rösrath im Nordosten und Osten, Troisdorf und Niederkassel im Südosten und Osten, Wesseling, Brühl, Frechen, Hürth und Puhlheim im Südwesten und Westen, Dormagen und Monheim im Norden begrenzt.

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Das Stadtbild wird zum einen von dem Wahrzeichen, dem Kölner Dom, einem der bedeutendsten gotischen Sakralbauten in Europa, und zum anderen von den teilweise beeindruckenden, der Rhein überspannenden Brücken, geprägt. Die Wirtschaft der Rheinmetropole ist vorwiegend geprägt durch die Medien- und Kommunikationswirtschaft, durch die Chemieindustrie, den Autobau und die Versicherungswirtschaft. Das Oberzentrum Köln verfügt mit seinem Umland über ein Einzugsgebiet, welches von ca. 3 Millionen Menschen bewohnt wird. Die Einwohnerzahlen der Stadt Köln steigen seit Jahren kontinuierlich an. Eine Trendwende ist nicht abzusehen.

Wohnlagen Köln (Quelle: HVB-Expertise, Stand: 08/2006)

Auf Grund der erheblichen Attraktivität der Domstadt und dem bereits oben erwähnten Bevölkerungswachstum liegen die Immobilienpreise auf höchstem Niveau. Die Bautätigkeit im Bereich des Geschosswohnungsbaus steigt seit einigen Jahren wieder leicht an. Dagegen erkennt der Sachverständige für die Bewertung von Immobilien eine stark zurückgehende Bautätigkeit im Bereich des Einfamilienhaussektors. Dies liegt u.a. an der schwachen gesamtdeutschen Konjunkturlage und den hohen Grundstückspreisen in der Region.

Der allgemeine Trend zum günstigen Eigenheim spiegelt sich auch in Köln wider. Für die Immobilienbewertung ist interessant, dass hochwertige Objekte schwerer zu vermarkten sind. Der Eigentumswohnungsmarkt gleicht sich analog dem gesamtdeutschen Trend auf sinkendem Niveau aus. Der Preisrückgang (trotz des engen Wohnungsmarktes) kann damit begründet werden, dass weniger Menschen bereits sind, in der mobilisierten Arbeitswelt lebend, sich längerfristig an innerstädtisches Wohnungseigentum zu binden. Seit Jahren sinkende Preise tragen zu Verunsicherung, auch bei Kapitalanlegern bei.

Der Mietwohnungsmarkt ist dagegen, mit Blick auf oben Gesagtes, besonders bei Standardwohnungen mit 60 bis 90 m² Wohnfläche angespannt. Der Sachverständige nimmt steigende Mietpreise war, welche in guten Lagen auf bis zu 10,50 €/m² entwickelt sind.

Insgesamt kann prognostiziert werden, dass mit Eintritt in den nächsten Konjunkturzyklus die Wohnbautätigkeit wieder anziehen wird, da Miet- und Kaufpreise für Investoren ausreichende Margen versprechen, sodass die Anspannung besonders im Mietwohnungsmarkt etwas nachlassen wird.

Der Büromarkt stabilisiert sich im Jahr 2005 bei einem geschätzten Flächenumsatz von rd. 200.000 m². Der Leerstand wird wohl wieder unter die 600.000 m² sinken. Insgesamt ist der Markt auf recht günstigem Preisniveau (durchschnittlichen 9,50 - 13 €/m² in mittleren Lagen). Angesichts der im Bau befindlichen und konkret geplanten Büroflächen kann man von weiterem Leerstandsabbau ausgehen. Der Kölner Büromarkt kann insgesamt auch mit Blick auf den Flächenumsatz von über 200.000 m² als recht positiv bewertet werden. Die maßgeblichen Büromärkte liegen in der City, in Deutz, in Ehrenfeld / Braunsfeld und in Porz.

Die Ladenmieten, speziell in Spitzenlagen (Schildergasse / Hohe Straße), steigen weiter an. In der Schildergasse werden bei knappen Angebot Spitzenmieten von 180 bis 210 €/m² gezahlt. Die Passantenfrequenz hält in der Schildergasse mit knapp 18.000/Stunde den deutschen Rekord. In Nebenlagen sinken die Mietpreise leicht auf 30 bis 55 €/m². Insofern ist der Ladenflächenmarkt auch künftig stärker differenziert zu betrachten.

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