Immobiliengutachter Köln

Immobiliengutachter in Köln: Der Immobiliensachverständige Matthias Kirchner bewertet in Köln bebaute und unbebaute Grundstücke, Mieten und Pachten.

Mein Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung ist u.a. in Köln im Rheinland tätig.

Köln

Staat: Deutschland
Bundesland: Nordrhein – Westfalen
Regierungsbezirk: Köln
Gemeinde: Kreisfreie Stadt Köln
Einwohner: ca. 1.024.000 (Stand 12/2012)
Verwaltung: Rathausplatz 2 in 50667 Köln
Telefon: 02 21 / 22 1-0
Umgebung von Köln: Leverkusen, Bergisch Gladbach, Rösrath, Rheinisch-Bergischer Kreis, Troisdorf, Niederkassel, Rhein-Sieg-Kreis, Wesseling, Brühl, Hürth, Frechen, Pulheim, Rhein-Erft-Kreis, Dormagen, Rhein-Kreis Neuss, Monheim und dem Kreis Mettmann.

Köln

Die rheinische Millionenmetropole Köln liegt in einem Talkessel zwischen dem Bergischen Land und der Eifel, unmittelbar nach dem Rhein-Austritt aus dem Schiefergebirge. Dieser Landstrich wird regelmäßig als Kölner Bucht bezeichnet.

Die Kölner Bucht zeichnet
sich klimatisch besonders durch heiße Sommer mit kräftigen Sommergewittern und hoher Luftfeuchtigkeit und milden Wintern aus. Die Stadt Köln verfügt über eine Fläche von rd. 405 km² und liegt im Mittel 77 Meter über Normalnull. Köln gliedert sich in 9 Stadtbezirke mit 85 Stadtteilen. Die Gliederung wird nachfolgend aufgeführt:

  • Stadtbezirk 1 (Innenstadt): Altstadt Nord, Altstadt Süd, Neustadt Nord, Neustadt Süd, Deutz
  • Stadtbezirk 2 (Rodenkirchen): Bayenthal, Godorf, Hahnwald, Immendorf, Marienburg, Meschenich, Raderberg, Raderthal, Rodenkirchen, Rondorf, Sürth, Weiß, Zollstock
  • Stadtbezirk 3 (Lindenthal): Braunsfeld, Junkersdorf, Klettenberg, Lindenthal, Lövenich, Marsdorf, Müngersdorf, Sülz, Weiden, Widdersdorf
  • Stadtbezirk 4 (Ehrenfeld): Bickendorf, Bocklemünd, Ehrenfeld, Mengenich, Neuehrenfeld, Ossendorf, Vogelsang
  • Stadtbezirk 5 (Nippes): Bilderstöckchen, Longerich, Mauenheim, Niehl, Nippes, Riehl, Weidenpesch
  • Stadtbezirk 6 (Chorweiler): Blumenberg, Chorweiler, Esch/Auweiler, Fühlingen, Heimersdorf, Lindweiler, Merkenich, Pesch, Roggendorf/Th., Seeberg, Volkhoven/Weiler, Worringen
  • Stadtbezirk 7 (Mülheim): Buchforst, Buchheim, Dellbrück, Dünnwald, Flittard, Höhenhaus, Holweide, Mülheim, Stammheim
  • Stadtbezirk 8 (Kalk): Brück, Höhenberg, Humboldt/Gremberg, Kalk, Merheim, Neubrück, Ostheim, Rath/Heumar, Vingst
  • Stadtbezirk 9 (Porz): Eil, Elsdorf, Ensen, Gremberghoven, Grengel, Langel, Libur, Lind, Poll, Porz, Urbach, Wahn, Wahnheide, Westhoven, Zündorf
Köln

Kranhäuser Köln

Die Stadt Köln wird von den Gemeinden Leverkusen, Bergisch Gladbach und Rösrath im Nordosten und Osten, Troisdorf und Niederkassel im Südosten und Osten, Wesseling, Brühl, Frechen, Hürth und Puhlheim im Südwesten und Westen, Dormagen und Monheim im Norden begrenzt.

Das Stadtbild wird zum einen von dem Wahrzeichen, dem Kölner Dom, einem der bedeutendsten gotischen Sakralbauten in Europa, und zum anderen von den teilweise beeindruckenden, der Rhein überspannenden Brücken, geprägt. Die neu entstandenen Kranhäuser am Rheinauhafen prägen ebenso das Stadtbild. Die Wirtschaft der Rheinmetropole ist vorwiegend geprägt durch die Medien- und Kommunikationswirtschaft, durch die Chemieindustrie, den Autobau und die Versicherungswirtschaft. Das Oberzentrum Köln verfügt mit seinem Umland über ein Einzugsgebiet, welches von ca. 3 Millionen Menschen bewohnt wird. Die Einwohnerzahlen der Stadt Köln steigen seit Jahren kontinuierlich an. Eine Trendwende ist nicht abzusehen.

Wohnlagen Köln

Wohnlagen Köln (Quelle: HVB-Expertise, Stand: 08/2006)

Auf Grund der erheblichen Attraktivität der Domstadt und dem bereits oben erwähnten Bevölkerungswachstum liegen die Immobilienpreise auf höchstem Niveau. Die Bautätigkeit im Bereich des Geschosswohnungsbaus steigt seit einigen Jahren wieder leicht an. Dagegen erkennt der Sachverständige für die Bewertung von Immobilien eine stark zurückgehende Bautätigkeit im Bereich des Einfamilienhaussektors. Dies lag u.a. in der letzten Dekade an der schwachen gesamtdeutschen Konjunkturlage und den hohen Grundstückspreisen in der Region.

Der allgemeine Trend zum günstigen Eigenheim spiegelt sich in Teilbereichen auch in Köln wider. Für die Immobilienbewertung ist interessant, dass hochwertige Objekte schwerer zu vermarkten waren, was sich mittlerweile auf Grund der günstigen Zinsen und des erheblichen Nachfragezuwachses geändert hat. Der Eigentumswohnungsmarkt gleicht sich analog dem gesamtdeutschen Trend in Metropolen auf steigendem Niveau aus. Der Preisanstieg (insbesondere wegen des engen Wohnungsmarktes in Köln) kann damit begründet werden, dass aufgrund der „Eurounsicherheiten“ mehr Menschen bereits sind, trotz der mobilisierten Arbeitswelt, sich längerfristig an innerstädtisches Wohnungseigentum zu binden. Seit Jahren steigende Preise tragen dazu bei, dass auch bei Kapitalanlegern das Sicherheitsbedürfnis befriedigt wird.

Der Mietwohnungsmarkt ist dagegen, mit Blick auf oben Gesagtes, besonders bei Standardwohnungen mit 60 bis 90 m² Wohnfläche angespannt. Der Sachverständige nimmt steigende Mietpreise war, welche in guten Lagen auf bis zu 12,50 €/m² entwickelt sind. Insgesamt kann prognostiziert werden, dass mit Eintritt in den nächsten Konjunkturzyklus die Wohnbautätigkeit wieder anziehen wird, da Miet- und Kaufpreise für Investoren ausreichende Margen versprechen, sodass die Anspannung besonders im Mietwohnungsmarkt etwas nachlassen wird.

Der Büromarkt stabilisiert sich seit einigen Jahren bei einem geschätzten Flächenumsatz von rd. 200.000 m². Der Leerstand wird wohl wieder unter die 600.000 m² sinken. Insgesamt ist der Markt auf recht günstigem Preisniveau (durchschnittlichen 9,50 – 13 €/m² in mittleren Lagen). Angesichts der im Bau befindlichen und konkret geplanten Büroflächen kann man von weiterem Leerstandsabbau ausgehen. Der Kölner Büromarkt kann insgesamt auch mit Blick auf den Flächenumsatz von über 200.000 m² als recht positiv bewertet werden. Die maßgeblichen Büromärkte liegen in der City, in Deutz, in Ehrenfeld / Braunsfeld und in Porz.

Die Ladenmieten, speziell in Spitzenlagen (Schildergasse / Hohe Straße), steigen weiter an. In der Schildergasse werden bei knappen Angebot Spitzenmieten von 180 bis 240 €/m² gezahlt. Die Passantenfrequenz hält in der Schildergasse mit knapp 18.000/Stunde den deutschen Rekord. In Nebenlagen sinken die Mietpreise leicht auf 30 bis 55 €/m². Insofern ist der Ladenflächenmarkt auch künftig stärker differenziert zu betrachten.

Als diplomierter und zertifizierter Immobiliensachverständiger untersuche ich die wesentlichen Kennzahlen des Immobilienmarktes von Köln im Rheinland. Die wichtigsten Kennzahlen sind marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte, marktkonforme und nachhaltige Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtpreise für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Hotels, Gasthöfe, Pflegeheime usw.) nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Diese Daten werden im Rahmen von anerkannten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. dem Sachwertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Vergleichswertverfahren verarbeitet. Das Endprodukt ist ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.

Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner untersucht im Rheinland gleichzeitig die Substanz der baulichen Anlagen aber auch bereits erwähnte Immobilienmarktdaten.

Dies erfolgt, um das individuell zu bewertende Immobilienobjekt sowohl von seinem Standard, Zustand und Größe als auch von seiner Marktfähigkeit zu betrachten. Der Immobiliensachverständige führt mit Ihnen als Auftraggeber gemeinsam eine Ortsbesichtigung durch, betrachtet und dokumentiert die Immobilie ausführlich und recherchiert umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region des Rheinlandes im Süden NRWs. Für eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB) in der Region und seinen Gemeinden stehe ich gern zur Verfügung.

Das Sachverständigenbüro Matthias Kirchner betreibt in Köln eine Nebenstelle.

Der Immobilienmarkt der Dommetropole Köln und des Bereiches des Rheinlandes ist mir somit gut vertraut. Die Stadt liegt innerhalb meines üblichen Wirkungsbereiches im Süden des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen. Als Immobiliengutachter bin in der Region tätig und habe im südlichen NRW seit ca. 20 Jahren bereits unzählige Verkehrswertgutachten erstellt.

Sie sind an einem Immobilienwertgutachten in Köln interessiert?

Wenn Sie einen Immobiliengutachter benötigen, rufen Sie mich gern unverbindlich unter der rechts (mobil unten) eingeblendeten Büronummer an oder schicken mir eine E-Mail über das nebenstehende (mobil unten) Kontakt-Formular.

Ich freue mich auf Ihre Kontaktaufnahme. Ihr Sachverständigenbüro Matthias Kirchner, der Immobiliengutachter für Köln und das Rheinland.

Weitere Makrolagen: Bergisch Gladbach | Bonn | Duisburg | Gummersbach | Halver | Hückeswagen | Görlitz | Leipzig| Nümbrecht | Waldbröl | Wiehl | Wuppertal

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