Immobilien Due Diligence

Due Diligence bezeichnet die „gebotene Sorgfalt“, mit der beim Kauf bzw. Verkauf von Immobilien das Vertragsobjekt im Vorfeld der Akquisition geprüft wird.

Due-Diligence-Prüfungen beinhalten insbesondere eine systematische Stärken-/Schwächen-Analyse des Kaufobjekts, eine Analyse der mit dem Kauf verbundenen Risiken sowie eine fundierte Bewertung des Objekts. Gegenstand der Prüfungen sind etwa Bilanzen, personelle und sachliche Ressourcen, strategische Positionierung, rechtliche und finanzielle Risiken, Umweltlasten.

Folgende inhaltliche Schwerpunkte können genannt werden:

1. Wirtschaftliche Analyse: Untersuchung des regionalen Marktes, der Mietersituation, der politischen Situation (national und regional) mit Blick auf Entwicklungspotentiale. Darstellung der konjunkturellen Situation mit Zyklenstatus, Betrachtung der infrastrukturellen Gegebenheiten inklusive der Darstellung der Makrolage/Mikrolage mit Blick auch auf städteplanerische Aspekte

2. Finanzielle Analyse: Untersuchung der Ertragslage sowohl gegenwärtig als auch vergangenheitsbezogen mit Betrachtung der Fluktuationsrate und Bonität der Mieterschaft, entsprechender Garantiegeber und einer Vorausschau auf die künftige Entwicklung

3. Rechtliche Analyse: Untersuchung der Vertragslage mit Blick auf entsprechende Risiken. Die eigentums- und verwaltungsrechtlichen Fakten werden auf Unsicherheiten und Streitpotentiale untersucht (ggf. wird ein Rechtsanwalt mit der Erstellung dieses Teiles beauftragt)

4. Steuerliche Analyse: Betrachtet werden Spekulationssteuer durch den Veräußerungsgewinn, das Problemfeld des gewerblichen Immobilienhandels sowie die deutschen Verkehrssteuern

5. gebäudetechnische Analyse: hier bediene ich mich eines Architekten/Bauingenieurs, dessen Beurteilung ich diesem Gutachten beifüge. Besonders untersucht werden hierbei die architektonische Qualität und die baurechtlichen Besonderheiten, wie Gewährleistungsfragen, Genehmigungen und Abnahmen etc.

6. Facility Management Analyse: Untersuchung der Betriebsführung und Bewirtschaftung mit anschließender Darstellung von eventuellen Optimierungspotentialen. Schwerpunkte dieser Analyse sind neben der Prüfung der Betriebsführung die Instandhaltung und das Energiemanagement. Ergebnis ist der so genannte Service-Level und die Wirtschaftlichkeit des Objektes. Betrachtung der Kostenentwicklung innerhalb des Lebenszyklus der Immobilie

7. Organisationsanalyse (Eventualposition): kommt bei Betreibergesellschaften in Frage bspw. von Fondgesellschaften

8. Umweltanalyse (Eventualposition): Untersuchung findet bei Altlastenverdachtsflächen statt

9. Marktwertanalyse: Der Verkehrswert (market value) wird ermittelt, nach der Discountet Cash-Flow – Methode mit der Plausibilisierung durch ein anderes Ertragswertverfahren.

10. Anlagen: Fotodokumentation, Grundbuchauszug, ggf. relevante Grundriss- und Schnittpläne, Literaturverzeichnis, Berechnungen der Nutzflächen.

Due Diligence sind in der Regel Gemeinschaftsarbeiten mehrerer Sachverständiger bzw. Fachleute. In der Konstellation der Koop. der DIA- Sachverständigen Immobiliensachverstaendige Bundesweit haben wir ein schlagkräftiges Team für DD-Analysen auch größerer Portfolien (Portfoliobewertung) zur Verfügung.

Gezielt wird von Immobiliengutachtern nach so genannten Dealbreakern gesucht, d.h. nach Sachverhalten, die einem Kauf entgegenstehen könnten – z.B. Altlasten beim Grundstückskauf. Erkannte Risiken können entweder Auslöser für einen Abbruch der Verhandlungen oder Grundlage einer vertraglich Berücksichtigung in Form von Preisabschlägen oder Garantien sein.

Grundlage ist sinnvollerweise ein Vorvertrag mit dem Immobiliensachverständigen, in dem ein angemessener Zeitraum für die Due-Diligence-Prüfung vereinbart wird. Weiterhin werden regelmäßig der Zugriff auf die benötigten Informationen und Daten sowie ggf. die Zahlung einer Gebühr bei Nichtkauf zum Gegenstand einer solchen Vereinbarung gemacht. Recht hilfreich für Projektprüfungen sind sogenannte Meilensteinberichte (siehe auch: Meilenstein) welche den Zustand des jeweiligen Projektes in eine Kurzzusammenfassung wiedergeben.

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Immobilienbewertung Würzburg | Immobiliengutachter NRW

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