Wertermittlungsverfahren

Wertermittlungsverfahren

Thorben Wengert / pixelio.de

1. Die Wertermittlungsverfahren
2. Übersicht zu den Wertermittlungsverfahren
3. Normierte Verfahren der ImmoWertV
4. nicht normierte Verfahren
5. Die richtige Verfahrensauswahl

1. Die Wertermittlungsverfahren

Die Verfahren zur Ermittlung von Grundstückswerten sind in vielen Jahrzehnten oder Jahrhunderten entwickelt worden. Da Grundstückswerte regelmäßig benötigt wurden, um Steuern zahlen zu müssen oder Kontrollen für Marktereignisse durchführen zu können, mussten auch Verfahren und Methoden zur Bewertung von Grundstücke entwickelt werden. Mit den komplizierter werdenden Einflüssen auf die Grundstückswerte durch öffentliche, wirtschaftliche oder rechtliche Ereignisse und Vorschriften wurden die Verfahren und Methoden verfeinert, den Ereignissen angepasst und nach den Bedürfnissen konkretisiert. In der Welt entstanden unterschiedliche Rechtsformen des lmmobilieneigentums, verschiedene Wirtschaftsmodelle mit eigenen Wertfindungen und eigenständige Grundstücksmärkte, die zu unterschiedlichen Wertermittlungsverfahren führten. Mit der Internationalisierung des Grundstücksverkehrs, dem Zusammenwachsen von Märkten und der Bildung von wirtschaftlichen Einheiten wie der Europäischen Union bestand die Notwendigkeit, regionale Wertermittlungsverfahren zu internationalisieren oder zu harmonisieren.

2. Übersicht zu den Wertermittlungsverfahren

Alle bekannten Verfahren und Methoden versuchen modelhaft die Geschehnisse der Preisbildung der Teilnehmer am Grundstücksmarkt nachzuvollziehen. Da es keinen absolut richtigen Grundstückswert im Rahmen einer Marktwirtschaft geben kann, können alle Verfahren und Methoden nur näherungsweise zu einem marktgetreuen Grundstückswert führen. Die Ergebnisse der Verfahren und Methoden sind immer mit dem Geschehen des Grundstücksmarktes zu überprüfen und anzupassen. Notwendig ist auch, regelmäßig die verschiedenen Parameter und Einflussgrößen der Modelle zu kontrollieren und mit der realen Wertbildung auf dem Grundstücksmarkt zu überprüfen und notfalls zu korrigieren.

Der Grundstücksmarkt ist von so vielen erkennbaren und versteckten, objektiven und subjektiven, vermeintlichen und richtigen Einflussfaktoren geprägt, dass es unmöglich ist, den einzig richtigen Weg zu ermitteln, wie es auch unmöglich ist, alle Einflüsse erfassen zu können. Die Modelle der Wertermittlungsverfahren sind ein praxiserprobter Weg zur Ermittlung des Verkehrswertes, der umfangreichen Sachverstand in technischer, wirtschaftlicher und juristischer Qualität erfordert. Alle bisherigen Versuche, durch die Auswertung von sehr vielen tatsächlichen Kaufverträgen Formel für den Verkehrswert mit noch so aufwendigen mathematisch-statistischen Methoden zu erhalten, sind gescheitert. Es ist bisher nicht gelungen, umfassende Modelle des Grundstücksmarktes zu erarbeiten. Es erscheint auch nahezu unmöglich, auf die Veränderungen des Marktes und seiner Betrachtungsweisen mit mathematischen Modellen zu reagieren, die den Anforderungen des Verkehrswertes und seiner Definition gerecht werden können. Einfache Marktmodelle reichen für die individuelle Wertermittlung nicht aus.

In Deutschland haben sich über Jahrzehnte und politische Systeme hinweg Verfahren entwickelt und eingebürgert, die rechtlich in der ImmoWertV beschrieben sind. In den anderen europäischen Staaten ist die rechtliche Norm der Wertermittlungsverfahren nicht gegeben, sondern beruht auf Erfahrungswerten der Fachleute der lmmobilienbewertung oder der Unternehmensbewertung. Zur Harmonisierung der europäischen Verfahren und Methoden haben sich die Fachleute international verständigt, gemeinsame Empfehlungen und Handlungsanweisungen zu geben. Bis zu deren Abschluss wird es keine einheitliche Form der Immobilienbewertung geben. Zur Zeit ist auch nicht beabsichtigt, innerhalb der europäischen Union eine einheitliche Form der Grundstücksbewertung zu veranlassen.

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3. Normierte Verfahren der ImmoWertV

In Deutschland ist die Wertermittlung von Grundstücken in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) rechtlich normiert. In der ImmoWertV sind drei Wertermittlungsverfahren definiert:

  • das Vergleichswertverfahren (15—16 ImmoWertV)
  • das Ertragswertverfahren (§ 17 —20 ImmoWertV)
  • das Sachwertverfahren (21 — 23 ImmoWertV)

Die Anwendung der normierten Verfahren ist entweder rechtlich vorgeschrieben oder wird genutzt, da es die beste Abbildung eines Grundstücksmarktes ermöglicht.

Rechtlich verpflichtet zur Anwendung dieser Verfahren sind alle Behörden, Gerichte, Institutionen und Sachverständige, die im Anwendungsbereich des BauGB und der ImmoWertV Wertermittlungen durchzuführen haben. Da in Deutschland diese drei Verfahren über einen sehr langen Zeitraum etabliert sind, werden die Verfahren auch ohne rechtlichen Zwang bei sehr vielen Wertermittlungen angewendet. Ein besonderer Grund hierfür sind die zahlreichen Marktdaten und Untersuchungen, die es für die einzelnen Parameter der Verfahren gibt.

Zwischen den Verfahren ist zu entscheiden welches der drei oder welche Kombination der drei Verfahren zur Anwendung kommen soll. Der erste und wohl auch wichtigste Schritt zur richtigen Verkehrswertermittlung ist die Wahl des richtigen Verfahrens. Sie orientiert sich an den Uberlegungen und Motiven eines fiktiven Käufers oder Verkäufers eines Grundstücks. Je nach Objekt stehen andere Kriterien im Vordergrund, die die Wahl des Wertermittlungsverfahrens bestimmen. Natürlich gibt es Grundsätze für die drei Verfahren, die sich aus dem Marktverhalten der Teilnehmer des Grundstücksmarktes ergeben. Trotzdem kann es notwendig sein, mehrere Verfahren zu verbinden. Allerdings ist der oft in Gutachten zu findende Weg, der Verkehrswert sei der arithmetische Mittelwert aus dem berechneten Wert zweier Verfahren, der falsche. So einfach ist es leider nicht.

In vielen Fällen werden mehrere Verfahren in den Gutachten dargestellt, obwohl mit einem Verfahren richtige Ergebnisse erzielt werden können. Als Ursache wurde früher sehr oft behauptet, dass die Honorarregelung in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure – HOAI Ursache dieser Verfahrensweise ist. Dort ist geregelt, dass bei Anwendung nur eines Verfahrens ein Abschlag von 20 % auf das rechtlich vorgegebene Honorar zu machen ist. Heute hat sich ein Zweisäulenmodell etabliert, da sich die Modelle in vielen Fällen gegenseitig plausibiliseren. Honorarabhängigkeiten bestehen heute nicht mehr, da sich Immobilienbewerter bzgl. der Honorierung heute nicht mehr an der HOAI orientieren (müssen).

Das Vergleichswertverfahren ist das beste und sicherste Wertermittlungsverfahren. Es ist auf allen Grundstücksteilmärkten anzuwenden und führt über den Vergleich mit anderen tatsächlich getätigten Grundstückskäufen zu den sichersten Ergebnissen. Leider sind die notwendigen Vergleichsfälle oft nicht in ausreichender Anzahl vorhanden. Die Möglichkeiten der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses sollten, soweit möglich, genutzt werden. Neben dem Vergleich mit gezahlten Kaufpreisen sind auch Vergleiche mit relativierten Größen, sogenannten Vergleichsfaktoren, möglich. Dadurch ist die Möglichkeit zur Anwendung des Vergleichswertverfahrens erheblich erweitert und für den Sachverständigen sicherer geworden.

Sollte die Anwendung des Vergleichswertverfahrens nicht möglich sein, kommen die beiden anderen Wertermittlungsverfahren in Betracht. Das Ertragswertverfahren wird dabei angewandt für Grundstücke, deren Preis oder Wert sich am Ertrag oder der Rendite orientiert. Für den Marktteilnehmer muss bei der Preisbildung als wesentliches Merkmal die Möglichkeit zum Erzielen einer Rendite aus dem beim Kauf angelegtem Kapital im Vordergrund stehen.

Hierbei kommt es nicht auf die individuellen Interessen eines besonderen Interessenten an, sondern nur auf die allgemeine Marktauffassung. Zu den Immobilien, die deutlich am Ertrag orientiert gehandelt werden, gehören alle Mietwohnhäuser (auch mit hohem gewerblichen Mietanteil), häufig auch gewerblich genutzte Gebäude, die vermietet werden (Büro- und Verwaltungsgebäude, Einkaufszentren), oder Gewerbehöfe.

Die Bewertung einzelner Wohnungen im Wohnungseigentum oder unbebauter Grundstücke im Ertragswertverfahren führt sehr selten zu einem sinnvollen Ergebnis und sollte unterbleiben. Entscheidend ist immer die allgemeine Auffassung auf dem Grundstücksmarkt, der regional durchaus verschieden sein kann. Auch hier ist der Sachverstand des Wertermittlers gefordert.

Gleichwertig mit dem Ertragswertverfahren ist das Sachwertverfahren anzuwenden. Bei der Auswahl dieses Verfahrens zur Grundstückswertermittlung ist ebenfalls die Marktauffassung entscheidend. Wenn bei der Preisbildung nicht der Ertrag aus dem Grundstück, sondern die Sache selbst im Vordergrund steht, findet das Sachwertverfahren seine Anwendung. Im Mittelpunkt des Verfahrens steht der Wert des Grund und Bodens sowie des Gebäudes. Der Wert der Gebäudesubstanz wird ermittelt und führt zum Sachwert.

Dieses Wertermittlungsverfahren findet seine regelmäßige Anwendung bei Ein- und Zweifamilienhäusern, insbesondere wegen der vorherrschenden Eigennutzung der Eigentümer. Aber auch bei gewerblichen Produktionsgebäuden oder Industriebauwerken, Werkhallen und Gebäuden mit Sonder- nutzungen wie Sporthallen, Schulen, Krankenhäusern und Einkaufszentren wird das Verfahren angewandt.

Auch bei der Auswahl des Sachwertverfahrens ist am Markt orientiert festzustellen, ob der Grundstückswert von der Substanz oder dem Ertrag geprägt ist. Nicht selten ist es nur sehr schwer möglich,eine eindeutige Zuordnung zu treffen, so dass beide Wertermittlungsverfahren angewandt werden. Bei der Entscheidung über den Verkehrswert ist dann aber eine sachverständige und gut begründete Aussage über die Ermittlung des Verkehrswertes zu treffen.

Bei der Wertermittlung von Wohnungseigentum (auch Teileigentum) werden die drei Wertermittlungsverfahren ebenfalls genutzt. Hier muss aber sichergestellt werden, dass die jeweiligen Einflussfaktoren auch für den Teilmarkt des Wohnungs- und Teileigentums erarbeitet worden sind. Bei der Beschreibung der einzelnen Verfahren in den nächsten Abschnitten wird auch auf die Wertermittlung von Wohnungseigentum eingegangen. Auch bei der Bewertung sonstiger Gegenstände einer Wertermittlung wie

oder
Entwicklungsbereichen sind diese normierten Verfahren anzuwenden.

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4. nicht normierte Verfahren

Die in Deutschland rechtlich nicht normierten Verfahren, die eine bestimmte Bedeutung erlangt haben, basieren auf betriebswirtschaftlichen Modellen, die dem Ertragswertverfahren ähnlich sind. Diese Verfahren, auch neue Wertermittlungsverfahren, „angelsächsische“ oder „internationale“ Bewertungsverfahren bezeichnet, führten zu intensiven und kontroversen Diskussionen über das richtige Verfahren zur Ermittlung richtiger Verkehrswerte. In vielen Fällen wurden die nicht normierten Verfahren als bessere Wege zur Wertermittlung bezeichnet und die Kritiker der Ergebnisse mancher Wertermittlung, denen die Werte nicht gefielen, führten das auf die angewandten Verfahren zurück.

Auch in der Anwendung der normierten Verfahren fehlte vielen Sachverständigen die wirtschaftliche Betrachtungsweise einer lmmobilie, die bisher von der statischen Haltbarkeit einer bodenständigen lmmobilie ausgegangen waren. Inzwischen hat sich gezeigt, dass alle Verfahren Modelle sind, die versuchen, die Ereignisse, die zur Preisbildung auf dem Grundstücksmarkt führen, nachzuvollziehen. Neben den oft genannten nicht normierten Verfahren gibt es in anderen europäischen Staaten regionale Verfahren, die mit den in Deutschland normierten Verfahren ähnlich sind. Auch die oft als „besser“ bezeichneten US-amerikanischen Verfahren sind mit den in Deutschland normierten Verfahren verwandt.

Die in Deutschland in den letzten Jahren an Bedeutung gewonnenen Verfahren sind:

5. Die richtige Verfahrensauswahl

Der erste und wohl auch wichtigste Schritt zur richtigen Verkehrswertermittlung ist die Wahl des richtigen Verfahrens. Sie orientiert sich an den Uberlegungen und Motiven eines fiktiven Käufers oder Verkäufers eines Grundstücks. Je nach Objekt stehen andere Kriterien im Vordergrund, die die Wahl des Wertermittlungsverfahrens bestimmen. Natürlich gibt es Grundsätze für die drei Verfahren, die sich aus dem Marktverhalten der Teilnehmer des Grundstücksmarktes ergeben. Trotzdem kann es notwendig sein, mehrere Verfahren zu verbinden. Allerdings ist der oft in Gutachten zu findende Weg, der Verkehrswert sei der arithmetische Mittelwert aus dem berechneten Wert zweier Verfahren, der falsche. So einfach ist es leider nicht.

In einer ersten Entscheidung muss geklärt werden, ob ein normiertes Verfahren angewendet werden muss, oder ob ein anderes Verfahrung auch zum Zuge kommen kann. Die normierten Verfahren müssen angewandt werden, wenn die Wertermittlung auf der Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung und damit auch der Wertermittlungsrichtlinien durchzuführen ist. Das ist der Fall, wenn die Wertermittlung innerhalb einer Behörde oder im Auftrag der Behörde notwendig ist, soweit eine verbindliche Bindung an diese Vorschriften vorliegt. Aber auch Gerichte legen Wert auf die Verfahren der ImmoWertV und nehmen oft, aber nicht immer, eine entsprechende Formulierung in die Beweisbeschlüsse auf. Bei jeder Wertermittlung auf der Grundlage des BauGB, der ImmoWertV und der Wertermittlungsrichtlinien (Ertragswertrichtlinie – EW-RL, Vergleichswertrichtlinie – VW-RL und die Sachwertrichtlinie – SW-RL) kann es sich nur um eine Wertmittlung auf der Grundlage der normierten Verfahren handeln.

Die nicht normierten Verfahren können angewandt werden, wenn es sich besonders um die Klärung von Investitionen oder Projekten für einen Auftraggeber eines Gutachtens handelt. Im Rahmen einer Wertermittlung können die nicht normierten Verfahren gleichrangig eingesetzt werden, wenn der Auftraggeber oder Nutzer der Wertermittlung und ihrer Ergebnisse nicht rechtlich gebunden ist.

In der nächsten Entscheidung muss innerhalb der Verfahrensgruppen entschieden werden, welches der möglichen Verfahren zur Anwendung kommen soll. Für die normierten Verfahren gelten dabei folgende Grundsätze:

Das Vergleichswertverfahren ist das beste und sicherste Wertermittlungsverfahren. Es ist auf allen Grundstücksteilmärkten anzuwenden und führt über den Vergleich mit anderen tatsächlich getätigten Grundstückskäufen zu den sichersten Ergebnissen. Leider sind die notwendigen Vergleichsfälle oft nicht in ausreichender Anzahl vorhanden. Die Möglichkeiten der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses sollten – soweit möglich – genutzt werden. Neben dem Vergleich mit gezahlten Kauf- preisen sind auch Vergleiche mit relativierten Größen, sogenannten Vergleichsfaktoren, möglich. Dadurch ist die Möglichkeit zur Anwendung des Vergleichswertverfahrens erheblich erweitert und für den Sachverständigen sicherer geworden. Sollte die Anwendung des Vergleichswertverfahrens nicht möglich sein, kommen die beiden anderen Wertermittlungsverfahren in Betracht.

Das Ertragswertverfahren wird dabei angewandt für Grundstücke, deren Preis oder Wert sich am Ertrag oder der Rendite orientiert. Für den Marktteilnehmer muss bei der Preisbildung als wesentliches Merkmal die Möglichkeit zum Erzielen einer Rendite aus dem beim Kauf angelegtem Kapital im Vordergrund stehen. Hierbei kommt es nicht auf die individuellen Interessen eines besonderen Interessenten an, sondern nur auf die allgemeine Marktauffassung. Zu den Immobilien, die deutlich am Ertrag orientiert gehandelt werden, gehören alle Mietwohnhäuser (auch mit hohem gewerblichen Mietanteil), häufig auch gewerblich genutzte Gebäude, die vermietet werden (Büro- und Verwaltungsgebäude, Einkaufszentren), oder Gewerbehöfe.

Die Bewertung einzelner Wohnungen im Wohnungseigentum oder unbebauter Grundstücke im Ertragswertverfahren führt fast nie zu einem sinnvollen Ergebnis und sollte unterbleiben. Entscheidend ist immer die allgemeine Auffassung auf dem Grundstücksmarkt, der regional durchaus verschieden sein kann. Auch hier ist der Sachverstand des Wertermittlers gefordert.

Gleichwertig mit dem Ertragswertverfahren ist das Sachwertverfahren anzuwenden. Bei der Auswahl dieses Verfahrens zur Grundstückswertermittlung ist ebenfalls die Marktauffassung entscheidend. Wenn bei der Preisbildung nicht der Ertrag aus dem Grundstück, sondern die Sache selbst im Vordergrund steht, findet das Sachwertverfahren seine Anwendung. Im Mittelpunkt des Verfahrens steht der Wert des Grund und Bodens sowie des Gebäudes. Der Wert der Gebäudesubstanz wird ermittelt und führt zum Sachwert.

Dieses Wertermittlungsverfahren findet seine regelmäßige Anwendung bei Ein- und Zweifamilienhäusern, insbesondere wegen der vorherrschenden Eigennutzung der Eigentümer. Aber auch bei gewerblichen Produktionsgebäuden oder Industriebauwerken, Werkhallen und Gebäuden mit Sonder- nutzungen wie Sporthallen, Schulen, Krankenhäusern und Einkaufszentren wird das Verfahren angewandt.

Auch bei der Auswahl des Sachwertverfahrens ist am Markt orientiert festzustellen, ob der Grundstückswert von der Substanz oder dem Ertrag geprägt ist. Nicht selten ist es nur sehr schwer möglich, eine eindeutige Zuordnung zu treffen, so dass beide Wertermittlungsverfahren angewandt werden. Bei der Entscheidung über den Verkehrswert ist dann aber eine sachverständige und gut begründete Aussage über die Ermittlung des Verkehrswertes zu treffen. Bei der Anwendung der nicht normierten Verfahren gilt es zu entscheiden, für welchen Zweck die Wertermittlung benötigt wird.

Residualverfahren: Zur Anwendung kommt das Residualverfahren besonders häufig in allen Fällen einer geplanten Investition. Es ermöglicht einen klaren Überblick über die Wirtschaftlichkeit einer Investition, sei es ein Neubau, eine Modernisierung oder eine Instandsetzung bzw. Nutzungsänderung.

Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF-Methode): Für die Notwendigkeit einer über einen befristeten Zeitraum durchgeführten Betrachtung der Wertentwicklung eines Grundstücks oder einer Investition eignet sich die DCF-Methode besonders, da sie mögliche Kosten und Erträge, Investitionen und Instandhaltungen sowie Marktänderungen berücksichtigt.

Monte-Carlo-Simulation: Mit der Monte-Carlo-Methode lassen sich unsichere oder unbekannte Elemente des Ertrags und damit der Rendite eines Grundstücks mit veränderten Größen einsetzen und in einem mathematisch- statistischen Modell maximierend ermitteln. Das Verfahren eignet sich besonders im Rahmen geplanter Investitionen in einem Grundstück und deren Kalkulation.

lnvestmentmethode: Auch bei der lnvestmentmethode werden geplante Investitionen auf einem Grundstück erfasst und in die zukünftige Entwicklungen der Einflussgrößen für den Ertrag und die Kosten eingebunden. Die Anwendung lohnt sich zur Kontrolle der geplanten Investitionen und ihrer Wirtschaftlichkeit.

In jedem Fall ist die Auswahl des Wertermittlungsverfahrens oder auch von mehreren Verfahren zur Wertermittlung eines Grundstücks in einem Gutachten eingehend zu begründen. Das gilt besonders für die Fälle, wo mehrere Verfahren in Frage kommen.

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