Glossar Wertermittlungsverfahren:
MatthiasKirchner | Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung | Wertgutachter | Wertermittler
1. Die Wertermittlungsverfahren
2. Übersicht zu den Wertermittlungsverfahren
3. Normierte Verfahren der WertV
4. nicht normierte Verfahren
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Die Wertermittlungsverfahren
Die Verfahren zur Ermittlung von Grundstückswerten sind in vielen Jahrzehnten oder Jahrhunderten entwickelt worden. Da Grundstückswerte regelmäßig benötigt wurden, um Steuern zahlen zu müssen oder Kontrollen für Marktereignisse durchführen zu können, mussten auch Verfahren und Methoden zur Bewertung von Grundstücke entwickelt werden. Mit den komplizierter werdenden Einflüssen auf die Grundstückswerte durch öffentliche, wirtschaftliche oder rechtliche Ereignisse und Vorschriften wurden die Verfahren und Methoden verfeinert, den Ereignissen angepasst und nach den Bedürfnissen konkretisiert. In der Welt entstanden unterschiedliche Rechtsformen des lmmobilieneigentums, verschiedene Wirtschaftsmodelle mit eigenen Wertfindungen und eigenständige Grundstücksmärkte, die zu unterschiedlichen Wertermittlungsverfahren führten. Mit der Internationalisierung des Grundstücksverkehrs, dem Zusammenwachsen von Märkten und der Bildung von wirtschaftlichen Einheiten wie der Europäischen Union bestand die Notwendigkeit, regionale Wertermittlungsverfahren zu internationalisieren oder zu harmonisieren.
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Übersicht zu den Wertermittlungsverfahren
Alle bekannten Verfahren und Methoden versuchen modelhaft die Geschehnisse der Preisbildung der Teilnehmer am Grundstücksmarkt nachzuvollziehen. Da es keinen absolut richtigen Grundstückswert im Rahmen einer Marktwirtschaft geben kann, können alle Verfahren und Methoden nur näherungsweise zu einem marktgetreuen Grundstückswert führen.
Die Ergebnisse der Verfahren und Methoden sind immer mit dem Geschehen des Grundstücksmarktes zu überprüfen und anzupassen. Notwendig ist auch, regelmäßig die verschiedenen Parameter und Einflussgrößen der Modelle zu kontrollieren und mit der realen Wertbildung auf dem Grundstücksmarkt zu überprüfen und notfalls zu korrigieren.
Der Grundstücksmarkt ist von so vielen erkennbaren und versteckten, objektiven und subjektiven, vermeintlichen und richtigen Einflussfaktoren geprägt, dass es unmöglich ist, den einzig richtigen Weg zu ermitteln, wie es auch unmöglich ist, alle Einflüsse erfassen zu können.
Die Modelle der Wertermittlungsverfahren sind ein praxiserprobter Weg zur Ermittlung des Verkehrswertes, der umfangreichen Sachverstand in technischer, wirtschaftlicher und juristischer Qualität erfordert. Alle bisherigen Versuche, durch die Auswertung von sehr vielen tatsächlichen Kaufverträgen Formel für den Verkehrswert mit noch so aufwendigen mathematisch-statistischen Methoden zu erhalten, sind gescheitert. Es ist bisher nicht gelungen, umfassende Modelle des Grundstücksmarktes zu erarbeiten. Es erscheint auch nahezu unmöglich, auf die Veränderungen des Marktes und seiner Betrachtungsweisen mit mathematischen Modellen zu reagieren, die den Anforderungen des Verkehrswertes und seiner Definition gerecht werden können. Einfache Marktmodelle reichen für die individuelle Wertermittlung nicht aus.
In Deutschland haben sich über Jahrzehnte und politische Systeme hinweg Verfahren entwickelt und eingebürgert, die rechtlich in der WertV beschrieben sind. In den anderen europäischen Staaten ist die rechtliche Norm der Wertermittlungsverfahren nicht gegeben, sondern beruht auf Erfahrungswerten der Fachleute der lmmobilienbewertung oder der Unternehmensbewertung. Zur Harmonisierung der europäischen Verfahren und Methoden haben sich die Fachleute international verständigt, gemeinsame Empfehlungen und Handlungsanweisungen zu geben. Bis zu deren Abschluss wird es keine einheitliche Form der Immobilienbewertung geben. Zur Zeit ist auch nicht beabsichtigt, innerhalb der europäischen Union eine einheitliche Form der Grundstücksbewertung zu veranlassen.
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Normierte Verfahren der WertV
In Deutschland ist die Wertermittlung von Grundstücken in der Wertermittlungsverordnung (WertV) rechtlich normiert. In der WertV sind drei Wertermittlungsverfahren definiert:
• das Vergleichswertverfahren (13—14 WertV)
• das Ertragswertverfahren (§ 15 —20 WertV)
• das Sachwertverfahren (21 — 25 WertV)
Die Anwendung der normierten Verfahren ist entweder rechtlich vorgeschrieben oder wird genutzt, da es die beste Abbildung eines Grundstücksmarktes ermöglicht. Rechtlich verpflichtet zur Anwendung dieser Verfahren sind alle Behörden, Gerichte, Institutionen und Sachverständige, die im Anwendungsbereich des BauGB und der WertV Wertermittlungen durchzuführen haben.
Da in Deutschland diese drei Verfahren über einen sehr langen Zeitraum etabliert sind, werden die Verfahren auch ohne rechtlichen Zwang bei sehr vielen Wertermittlungen angewendet. Ein besonderer Grund hierfür sind die zahlreichen Marktdaten und Untersuchungen, die es für die einzelnen Parameter der Verfahren gibt.
Zwischen den Verfahren ist zu entscheiden welches der drei oder welche Kombination der drei Verfahren zur Anwendung kommen soll. Der erste und wohl auch wichtigste Schritt zur richtigen Verkehrswertermittlung ist die Wahl des richtigen Verfahrens. Sie orientiert sich an den Uberlegungen und Motiven eines fiktiven Käufers oder Verkäufers eines Grundstücks. Je nach Objekt stehen andere Kriterien im Vordergrund, die die Wahl des Wertermittlungsverfahrens bestimmen. Natürlich gibt es Grundsätze für die drei Verfahren, die sich aus dem Marktverhalten der Teilnehmer des Grundstücksmarktes ergeben. Trotzdem kann es notwendig sein, mehrere Verfahren zu verbinden. Allerdings ist der oft in Gutachten zu findende Weg, der Verkehrswert sei der arithmetische Mittelwert aus dem berechneten Wert zweier Verfahren, der falsche. So einfach ist es leider nicht.
In vielen Fällen werden mehrere Verfahren in den Gutachten dargestellt, obwohl mit einem Verfahren richtige Ergebnisse erzielt werden können. Als Ursache wird sehr oft behauptet, dass die Honorarregelung in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure - HOAI Ursache dieser Verfahrensweise ist. Dort ist geregelt, dass bei Anwendung nur eines Verfahrens ein Abschlag von 20 % auf das rechtlich vorgegebene Honorar zu machen ist.
Das Vergleichswertverfahren ist das beste und sicherste Wertermittlungsverfahren. Es ist auf allen Grundstücksteilmärkten anzuwenden und führt über den Vergleich mit anderen tatsächlich getätigten Grundstückskäufen zu den sichersten Ergebnissen. Leider sind die notwendigen Vergleichsfälle oft nicht in ausreichender Anzahl vorhanden. Die Möglichkeiten der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses sollten, soweit möglich, genutzt werden. Neben dem Vergleich mit gezahlten Kaufpreisen sind auch Vergleiche mit relativierten Größen, sogenannten Vergleichsfaktoren, möglich. Dadurch ist die Möglichkeit zur Anwendung des Vergleichswertverfahrens erheblich erweitert und für den Sachverständigen sicherer geworden.
Sollte die Anwendung des Vergleichswertverfahrens nicht möglich sein, kommen die beiden anderen Wertermittlungsverfahren in Betracht. Das Ertragswertverfahren wird dabei angewandt für Grundstücke, deren Preis oder Wert sich am Ertrag oder der Rendite orientiert. Für den Marktteilnehmer muss bei der Preisbildung als wesentliches Merkmal die Möglichkeit zum Erzielen einer Rendite aus dem beim Kauf angelegtem Kapital im Vordergrund stehen.
Hierbei kommt es nicht auf die individuellen Interessen eines besonderen Interessenten an, sondern nur auf die allgemeine Marktauffassung. Zu den Immobilien, die deutlich am Ertrag orientiert gehandelt werden, gehören alle Mietwohnhäuser (auch mit hohem gewerblichen Mietanteil), häufig auch gewerblich genutzte Gebäude, die vermietet werden (Büro- und Verwaltungsgebäude, Einkaufszentren), oder Gewerbehöfe.
Die Bewertung einzelner Wohnungen im Wohnungseigentum oder unbebauter Grundstücke im Ertragswertverfahren führt sehr selten zu einem sinnvollen Ergebnis und sollte unterbleiben. Entscheidend ist immer die allgemeine Auffassung auf dem Grundstücksmarkt, der regional durchaus verschieden sein kann. Auch hier ist der Sachverstand des Wertermittlers gefordert.
Gleichwertig mit dem Ertragswertverfahren ist das Sachwertverfahren anzuwenden. Bei der Auswahl dieses Verfahrens zur Grundstückswertermittlung ist ebenfalls die Marktauffassung entscheidend. Wenn bei der Preisbildung nicht der Ertrag aus dem Grundstück, sondern die Sache selbst im Vordergrund steht, findet das Sachwertverfahren seine Anwendung. Im Mittelpunkt des Verfahrens steht der Wert des Grund und Bodens sowie des Gebäudes. Der Wert der Gebäudesubstanz wird ermittelt und führt zum Sachwert.
Dieses Wertermittlungsverfahren findet seine regelmäßige Anwendung bei Ein- und Zweifamilienhäusern, insbesondere wegen der vorherrschenden Eigennutzung der Eigentümer. Aber auch bei gewerblichen Produktionsgebäuden oder Industriebauwerken, Werkhallen und Gebäuden mit Sonder- nutzungen wie Sporthallen, Schulen, Krankenhäusern und Einkaufszentren wird das Verfahren angewandt.
Auch bei der Auswahl des Sachwertverfahrens ist am Markt orientiert festzustellen, ob der Grundstückswert von der Substanz oder dem Ertrag geprägt ist. Nicht selten ist es nur sehr schwer möglich,eine eindeutige Zuordnung zu treffen, so dass beide Wertermittlungsverfahren angewandt werden. Bei der Entscheidung über den Verkehrswert ist dann aber eine sachverständige und gut begründete Aussage über die Ermittlung des Verkehrswertes zu treffen.
Bei der Wertermittlung von Wohnungseigentum (auch Teileigentum) werden die drei Wertermittlungsverfahren ebenfalls genutzt. Hier muss aber sichergestellt werden, dass die jeweiligen Einflussfaktoren auch für den Teilmarkt des Wohnungs- und Teileigentums erarbeitet worden sind. Bei der Beschreibung der einzelnen Verfahren in den nächsten Abschnitten wird auch auf die Wertermittlung von Wohnungseigentum eingegangen. Auch bei der Bewertung sonstiger Gegenstände einer Wertermittlung wie
• Rechte jeder Art und Form am Grundstück,
• Entschädigungen im Rahmen von Enteignungsverfahren oder
• bei den Ausgleichsbeträgen in städtebaulichen Sanierungsgebieten oder
Entwicklungsbereichen sind diese normierten Verfahren anzuwenden.