IAS/IFRS

Was sind IFRS / IAS

Das Bedürfnis nach internationaler Vergleichbarkeit der Rechnungslegung führte bereits 1973 zur Gründung des International Accounting Standards Committee (IASC) als privatrechtlicher Verein nationaler Verbände von Rechnungslegern und Wirtschaftsprüfern, mit Sitz in London. Über viele Jahre führte das IASC ein kaum beachtetes Schattendasein, bis die EU im Jahr 2000 beschloss, bei der Fortentwicklung von Rechnungslegungsvorschriften mit dem IASC zusammenzuarbeiten. Zum 1. April 2001 erfolgte eine Umstrukturierung des IASC und die Umbenennung in IASB (International Accounting Standards Board).

Bei Beginn seiner Tätigkeit hat der IASB die von seinem Vorgänger, dem IASC, herausgegebenen IAS-Standards übernommen. Neue vom IASB entwickelte Rechnungslegungsstandards heißen nunmehr IFRS und werden fortlaufend durchnummeriert. Der erste neue IFRS-Standard wurde im Juni 2003 vom IASB veröffentlicht und beschäftigt sich mit dem Thema der „Erstmaligen Anwendung der IFRS“.

Am 06.04.04 hat die EU-Kommission IFRS 1 übernommen, mit der Folge das alle börsennotierten Unternehmen, die ihre Rechnungslegung ab dem Jahr 2004 auf IAS/IFRS umstellen, diesen Standard bei der Aufstellung des Jahresabschlusses beachten müssen. Zwar gelten die IAS/IFRS zunächst nur für an der Börse notierten Unternehmen, es ist aber davon auszugehen, dass in absehbarer Zeit auch mittelständische Betriebe bzw. alle bilanzierenden Unternehmen auf diesen Standard umschwenken müssen (so z. B. Prof. Schulte, einem bekannten Immobilienökonomen und Gründer der European Business School in Östrich-Winkel in einem Artikel der FAZ vom 13.08.04 sowie die meisten Fachleute).

Die wesentlichen Veränderungen, die bei einer Umstellung auf IAS/IFRS zu erwarten sind, lassen sich am besten verstehen, wenn man sich den grundlegenden Unterschied in der Zielsetzung zwischen deutschem Handelsrecht und IAS/IFRS verdeutlicht. Das deutsche Handelsrecht ist historisch geprägt vom Vorsichtsprinzip, im Mittelpunkt steht die Kapitalerhaltung und der Schutz der Gläubiger. Bei den IAS/IFRS steht dagegen die Informationsfunktion der Rechnungslegung im Mittelpunkt („entscheidungsrelevante Informationen“), und zwar Information vor allem für die Shareholder Dabei steht als Bild des typischen Shareholders nicht ein Gesellschaftergeschäftsführer einer mittelständischen GmbH im Vordergrund, sondern der eher anonyme Teilnehmer (z.B. als Aktionär oder Anleihegläubiger) der organisierten Kapitalmärkte oder aber auch in Zukunft die Gläubiger, in erster Linie die Banken die schon im Hinblick auf Basel II und den damit einhergehenden Verschärfungen bei der Kreditvergabe und der Pflicht zu Ratings zur Beurteilung der Bonität ihrer Schuldner an einheitlichen Standards interessiert sein müssen.

Wesentliche Anforderung an den Jahresabschluss ist daher die „fair presentation“, die nicht durch Aspekte der Vorsicht und der Risikovorsorge eingeschränkt werden soll. Tendenziell führt die Anwendung der IAS/IFRS zu einem höheren Eigenkapitalausweises durch Verhinder- ung der Bildung von stillen Reserven und durch – gegenüber dem deutschen Handelsrecht – frühere Gewinnrealisierung. Der Deutsche Standardisierungsrat (DSR) hat im Jahr 2002 eine Feldstudie durchgeführt, in der die durchschnittliche Zunahme des Eigenkapitals bei der Umstellung von HGB auf IAS/IFRS mit 34% ermittelt wurde.

Umbenennung der IAS in IFRS

Zu einiger Verwirrung hat die „Umbenennung“ der IAS in IFRS geführt. Der neue hauptamtliche Board hat sich entschieden, die von ihm verabschiedeten Standards IFRS zu nennen. In zeitlicher Betrachtung gilt daher:

• IAS sind die vom IASC verabschiedeten, weiterhin gültigen Standards.
• IFRS sind die vom IASB verabschiedeten neuen Standards.

Andererseits verwendet der Board die neue Bezeichnung IFRS aber auch als Oberbegriff. Die Praxis verfährt bislang häufig eher umgekehrt, indem sie mit „IAS-Bilanz“ die nach IAS- und IFRS-Standards erstellte Bilanz bezeichnet. (aus Lüdenbach, IAS / IFRS, 3. Aufl., 2004, Freiburg i.Br.)

Wer muss nach IFRS / IAS bilanzieren ?

Die EU-Verordnung 1606/2002 verpflichtet Kapitalmarkt orientierte Unternehmen, von einigen Ausnahmen abgesehen, ab dem Jahr 2005 Konzernabschlüsse nach den IFRS / IAS zu erstellen und zu veröffentlichen. Für die Konzernabschlüsse nicht kapitalmarktorientierter Unternehmen sowie für die Einzelabschlüsse besteht eine Option der EU-Mitgliedstaaten, IFRS-Abschlüsse wahlweise zuzulassen oder vorzuschreiben.

Das Bundesministerium der Justiz hat am 15.12.2003 den Gesetzentwurf des Bilanzrechtsreformgesetzes BilReG – veröffentlicht, mit dem die Option in nationales Recht umgesetzt werden soll. Danach erhalten Unternehmen, die nicht als Emittenten am Kapitalmarkt auftreten, das Wahlrecht, ihre Konzernabschlüsse nach IFRS aufzustellen. Das kann z.B. für solche Unternehmen von Interesse sein, die sich auf den Gang an die Börse vorbereiten oder deren Banken für das Rating einen Abschluss nach IFRS erwarten. Beim Einzelabschluss eröffnet der Gesetzesentwurf die Möglichkeit, dass in den Pflichtveröffentlichungen eines Unternehmens ein IFRS-Einzelabschluss an die Stelle des traditionellen HGB-Abschlusses treten kann.

Das Unternehmen wird damit in die Lage versetzt, sich seinen Geschäftspartnern mit einem auf Informationszwecke zugeschnittenen, international „lesbaren“ Abschluss zu präsentieren. Für die Bemessung von Gewinnausschüttungen und für steuerliche Zwecke bleibt es dagegen beim HGB-Abschluss. Unternehmen, die sich entscheiden auf IFRS umzustellen, werden also auf Einzelabschlussebene auf längere Zeit zweigleisig fahren müssen.

Für die Immobilienbewertung werden zukünftig folgende IAS-Standards wichtig sein und dazu führen ein möglichst reales Abbild des Immobilienvermögens in der Bilanz zu schaffen:

aus IAS Nr. 16

28. Nach dem erstmaligen Ansatz als Vermögenswert ist eine Sachanlage zu ihren Anschaffungskosten abzüglich der kumulierten Abschreibungen und kumulierten Wertminderungsaufwendungen anzusetzen.

Alternativ zulässige Methode

29. Eine Sachanlage ist nach dem erstmaligen Ansatz als Vermögenswert zu einem Neubewertungsbetrag anzusetzen, der seinem beizulegenden Zeitwert am Tage der Neubewertung abzüglich nachfolgender kumulierter planmäßiger Abschreibungen und nachfolgender kumulierter Wertminderungsaufwendungen entspricht. Neubewertungen haben mit hinreichender Regelmäßigkeit zu erfolgen, damit der Buchwert nicht wesentlich von dem Wert abweicht, der sich bei einer Bewertung mit dem beizulegenden Zeitwert am Bilanzstichtag ergeben würde.

Neubewertungen

30. Der beizulegende Zeitwert von Grundstücken und Gebäuden ist in der Regel der Marktwert. Zur Ermittlung dieses Wertes bedient man sich normalerweise der Berechnungen hauptamtlicher Gutachter. Die Passiva, also Verbindlichkeiten und Immobiliendarlehen bleiben dabei unberücksichtigt.

31. Der beizulegende Zeitwert für technische Anlagen und Betriebs- und Geschäftsausstattung ist in der Regel der durch Schätzungen ermittelte Marktwert. Gibt es auf Grund der speziellen Art der technischen Anlagen und Betriebs- und Geschäftsausstattung und ihres seltenen Verkaufes, ausgenommen als Teil einer Geschäftsveräußerung, – keine Anhaltspunkte für deren Marktwert, werden die Vermögenswerte zu fortgeführten Wiederbeschaffungskosten bewertet.

32. Die Häufigkeit der Neubewertungen hängt von den Bewegungen des beizulegenden Zeitwertes der Sachanlagen ab, die neu bewertet werden. Eine erneute Bewertung wird nötig, wenn beizulegender Zeitwert und Buchwert eines neu bewerteten Vermögenswertes wesentlich voneinander abweichen. Bei manchen Sachanlagen kann es zu signifikanten Schwankungen des beizulegenden Zeitwertes kommen, die eine jährliche Neubewertung erforderlich machen. Derart häufige Neubewertungen sind für Sachanlagen nicht erforderlich, bei denen sich der beizulegende Zeitwert nur geringfügig ändert. Eine alle drei oder fünf Jahre vorgenommene Neubewertung kann hier ausreichend sein.

34. Wird eine Sachanlage neu bewertet, ist die ganze Gruppe der Sachanlagen, zu denen
der Gegenstand gehört, neu zu bewerten.

35. Unter einer Gruppe von Sachanlagen versteht man eine Zusammenfassung von Vermögenswerten, die sich durch ähnliche Art und ähnliche Verwendung in einem Unternehmen auszeichnen. Beispiele für eigenständige Gruppen sind u.a.:

• (a) unbebaute Grundstücke;
• (b) Grundstücke und Gebäude;

36. Die Gegenstände innerhalb einer Gruppe sind gleichzeitig neu zu bewerten, um eine selektive Neubewertung und eine Mischung aus fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Neubewertungsbeträgen zu verschiedenen Zeitpunkten im Abschluss zu vermeiden. Jedoch darf eine Sachanlagengruppe auf rollierender Basis neu bewertet werden, sofern ihre Neubewertung in einer kurzen Zeitspanne vollendet wird und die Neubewertungen zeitgerecht durchgeführt werden.

37. Wird der Buchwert eines Vermögenswertes auf Grund einer Neubewertung erhöht, so wird
die Erhöhung im Eigenkapital innerhalb der Neubewertungsrücklage erfasst. Allerdings ist eine Erhöhung auf Grund einer Neubewertung erfolgswirksam zu erfassen, soweit sie eine in der Vergangenheit als Aufwand erfasste Abwertung desselben Vermögenswertes auf Grund einer Neubewertung rückgängig macht.

38. Wird der Buchwert eines Vermögenswertes auf Grund einer Neubewertung vermindert, so
wird die Abwertung als Aufwand erfasst. Eine Verminderung auf Grund einer Neubewertung ist jedoch direkt mit einer zugehörigen Neubewertungsrücklage zu verrechnen, soweit sie den Betrag der entsprechenden Neubewertungsrücklage nicht übersteigt.

39. Die Neubewertungsrücklage im Eigenkapital kann direkt den Gewinnrücklagen zugeführt werden, sofern die Rücklage realisiert ist. Die gesamte Rücklage kann bei Stilllegung oder Veräußerung des Vermögenswertes realisiert werden. Ein Teil der Rücklage kann allerdings schon bei Nutzung des Gegenstandes durch das Unternehmen realisiert werden. In diesem Fall ist die realisierte Rücklage die Differenz zwischen der Abschreibung auf den neu bewerteten Buchwert und der Abschreibung auf Basis historischer Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Die Umbuchung der Neubewertungsrücklage in die Gewinnrücklagen erfolgt erfolgsneutral.

40. Die sich aus der Neubewertung von Sachanlagen eventuell ergebenden Konsequenzen für die Ertragsteuern werden in IAS 12, Ertragsteuern, behandelt.

aus IAS Nr. 40:

1. IAS 40 regelt die Bilanzierung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und die da mit verbundenen Angabevorschriften. Dieser Standard war erstmals in der ersten Berichtsperiode
eines am 1. Januar 2001 oder danach beginnenden Geschäftsjahres anzuwenden. Eine frühere Anwendung wurde empfohlen.

2. Der Standard ersetzt frühere Bestimmungen des IAS 25, Bilanzierung von Finanzinvestitionen. Nach IAS 25 konnte das Unternehmen zwischen einer Reihe von Bilanzierungsmethoden für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien wählen (fortgeführte Anschaffungskosten gemäß der Benchmark-Methode in IAS 16, Sachanlagen, Neubewertung und Abschreibung gemäß der alternativ zulässigen Methode in IAS 16, Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich des Wertminderungsaufwands gemäß IAS 25 oder Neubewertung gemäß IAS 25). IAS 25 wird zurückgezogen, wenn dieser Standard in Kraft tritt.

3. Als Finanzinvestition gehalten werden jene Immobilien (Grundstücke oder Gebäude – oder Teile eines Gebäudes – oder beides) definiert, die (vom Eigentümer oder vom Leasingnehmer im Rahmen eines Finanzierungsleasingverhältnisses) zur Erzielung von Mieteinnahmen und/oder zum Zwecke von Wert steigerungen gehalten werden und nicht:

• (a) zur Herstellung oder Lieferung von Gütern bzw. der Erbringung von Dienstleistungen oder für Verwaltungszwecke, oder
• (b) zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des Unternehmens.

4. Der Standard behandelt nicht:
• (a) vom Eigentümer selbstgenutzte Immobilien (dies sind Immobilien, die zur Herstellung oder Lieferung von Gütern bzw. der Erbringung von Dienstleistungen oder für Verwaltungszwecke genutzt werden) – diese werden gemäß IAS 16, Sachanlagen, entweder zu fortgeführten Anschaffungskosten oder mit dem Neubewertungsbetrag abzüglich nachfolgender planmäßiger Abschreibungen bewertet;

• (b) Immobilien, die im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit zum Verkauf gehalten werden sie werden mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Nettoveräusserungswert gemäß IAS 2,Vorräte, angesetzt;
• (c) Immobilien, die für die zukünftige Nutzung als Finanzinvestition erstellt oder entwickelt werden auf solche Immobilien findet bis zum Abschluss der Erstellung oder der Entwicklung IAS 16 Anwendung; danach sind die Immobilien als Finanzinvestition zu behandeln und unterliegen diesem Standard. Allerdings gelangt dieser Standard bei bereits bestehenden und als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zur Anwendung, die für eine solche weitere zukünftige Nutzung saniert werden;
• (d) die vertraglichen Rechte, die ein Leasingnehmer im Rahmen eines Operating-Leasingverhältnisses einnimmt, dies wird durch IAS 17, Leasingverhältnisse, geregelt;
• (e) biologische Vermögenswerte, die mit einem Grundstück verbunden sind, das mit landwirtschaftlicher Tätigkeit im Zusammenhang steht – geregelt in IAS 41, Landwirtschaft; und
• (f) Abbaurechte sowie die Suche nach und Gewinnung von Mineralien, Öl und Erdgas und ähnlichen nichtregenerativen Ressourcen.

5. Das Unternehmen hat nach diesem Standard die Wahl zwischen:
• (a) dem Modell des beizulegenden Zeitwerts: Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind dann mit dem beizulegenden Zeitwert zu bewerten und Änderungen des beizulegenden Zeitwerts in der Gewinn- und Verlustrechnung zu erfassen; oder
• (b) dem Anschaffungskostenmodell. Das Anschaffungskostenmodell entspricht der Benchmark – Methode in IAS 16, Sachanlagen: Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind in diesem Fall zu fortgeführten Anschaffungskosten (abzüglich kumulierter Wertminderungsaufwendungen) zu bewerten. Ein Unternehmen hat bei der Wahl des Anschaffungskostenmodells den beizulegenden Zeitwert seiner als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien anzugeben.

weiter …

Tags:
Immobilienbewertung   Würzburg | Immobiliengutachter NRW | Immobiliengutachter   Bayern

Comments are closed.

© 2004 - 2017 Matthias Kirchner Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung