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BASEL II Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft

nach einem Artikel von Prof. Dr. Hanspeter Gondring FRICS Fachleiter Immobilienwirtschaft an der Berufsakademie Stuttgart/University of Cooperative Education Wissenschaftlicher Leiter der Akademie der Immobilienwirtschaft (ADI) und Diplom-Betriebswirtin (BA) Tanja Lorenz sowie eigene Recherchen. Eine Gewährleistung für die Richtigkeit der Angaben wird nicht übernommen.

Die Änderung der geltenden Regelung von 8% Eigenkapitalunterlegung (Basel I) der Bankaktiva wird vom Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht, der die Regelungen konzipiert, als zu pauschal angesehen. Basel II soll als risikogerechtere Eigenkapitalunterlegung einen internationaler Standard schaffen, welcher der Insolvenz von Banken vorbeugt und damit zur Stabilität der Weltwirtschaft beiträgt.

Der Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht präsentierte im Juni 2004 der Öffentlichkeit die Endfassung von Basel II. Die neuen Eigenkapitalvorschriften werden im Verlauf des Jahres 2006 parallel zu Basel I einem Testlauf unterzogen; ab dem 31. Dezember 2006 treten Standardansatz und einfacher IRB-Ansatz von Basel II dann endgültig in Kraft; die fortgeschrittenen Ansätze beim bankinternen Rating sowie zur Bemessung des operationellen Risikos folgen ein Jahr später.

Als wesentliche Umgestaltung ist die Einführung von Ratings zu nennen sowie die Ausweitung der Möglichkeiten zur Anrechnung von Kreditsicherheiten (z.B. Aktien) und die Einbeziehung operationeller Risiken.

Basler Ausschuss der Bankenaufsicht

Der Basler Ausschuss für Bankenaufsicht wurde 1975 von den Zentralbankpräsidenten der Zehnergruppe (G-10-Staaten) gegründet. Er setzt sich aus hochrangigen Vertretern nationaler Bankenaufsichtsbehörden und Zentralbanken zusammen. Das wesentliche Ziel ist es, die Harmonisierung des Bankenaufsichtsrechts international voranzutreiben. Die vom Basler Ausschuss entwickelten Vorgaben sind streng genommen nur die Basis für freiwillige Vereinbarungen zwischen den nationalen Aufsichtsbehörden und den von Ihnen beaufsichtigten international aktiven Großbanken. Für die „global player“ haben sie aber faktisch verbindlichen Charakter. Hinzu kommt, dass die Vorgaben des Basler Ausschusses im Allgemeinen über EU-Richtlinien Eingang in unser nationales Aufsichtsrecht finden. Viele Nicht-EU-Staaten haben die Basler Empfehlungen in ihre nationalen Aufsichtssysteme übernommen. Die Arbeiten des Ausschusses sind mit dem Vorschlag der Eigenkapitalvereinbarung von 1988 (Basel I) in das Zentrum des öffentlichen Interesses gerückt.

Basel I

„Der Hauptanstoß für die Basler Eigenkapitalvereinbarung von 1988 war die Besorgnis der Zentralbank präsidenten der G10-Länder, dass das Eigenkapital der wichtigsten Banken weltweit aufgrund des an haltenden Verdrängungskampfes auf einen gefährlich tiefen Stand gefallen war.

Auswirkungen von Basel I

Die zwei Hauptziele der Eigenkapitalvereinbarung waren die Sicherung einer angemessenen Eigenkapitalausstattung im internationalen Bankwesen und die Schaffung einheitlicher Wettbewerbsbedingungen, so dass Banken ihr Geschäft ohne angemessene Eigenkapitalunterlegung nicht mehr weiter ausbauen konnten. Diese beiden Ziele sind erreicht worden. Die Verdienste der Eigenkapitalvereinbarung wurden allgemein anerkannt, und in den neunziger Jahren zum international akzeptierten Standard, der in weit über 100 Ländern im Bankwesen Anwendung fand.

Die geltende Regelung für Immobiliendarlehen

Die geltende Regelung der Eigenkapitalunterlegung bestimmt die 50%-Eigenkapitalunterlegung für wohnwirtschaftliche Realkredite. Die Anrechnung für gewerbliche Realkredite wurde 1998 eingeengt. Die privilegierte Anrechnung kann nur noch dann stattfinden, wenn die Immobilie tatsächlich überwiegend gewerblich genutzt und im Inland gelegen ist und, wenn bestimmte Anforderungen an das Immobilienobjekt sowie an das Wertermittlungsverfahren eingehalten werden .Dadurch wird in Zukunft der privilegierte Realkreditanteil an einem Darlehen auf max. 50% des Verkehrswertes begrenzt.

Anforderungen an das Immobilienobjekt

Die Immobilie muss:

• überwiegend (mehr als 50% Flächenanteil) Büroräume oder vielseitig nutzbare Geschäftsräume enthalten in Abgrenzung zur wohnwirtschaftlichen Nutzung. Geschäftsräume sind auch Produktions- und Lagerräume.
• im Inland oder in einem EU-Mitgliedsstaat, die ebenfalls die 50%-Gewichtung erlaubt, gelegen sein.
• vom Eigentümer selbst genutzt oder vermietet werden. Eine Unterbrechung der Eigennutzung oder der Vermietung kann bis zu 6 Monate als unschädlich angesehen werden. Der Eigentümer (Sicherungsgeber) und der Kreditnehmer müssen nicht identisch sein. Bauträgerkredite sind ausgeschlossen (vgl. BAKred Rundschreiben 02/99 – Anrechnungserleichterungen für Realkredite, Berlin, 21.01.1999)

Anforderungen an das Wertermittlungsverfahren

Folgende Anforderungen sind zu erfüllen:
• Für den privilegierten Realkredit muss der Verkehrs- und Beleihungswert ermittelt werden. Nach dem Vergleich von 50% des Verkehrswertes und 60% des Beleihungswertes wird der niedrigere Wert mit 50% anstatt 100% gewichtet. Hierzu gelten die § 12 Abs. 1 und 2 HypBG.
• Der Beleihungswert ist mind. alle 3 Jahre zu überprüfen und ggf. anzupassen. Sinkt zwischenzeitlich der Verkehrswert um mehr als 10% (Änderungen auf dem regionalen Markt) ist der Beleihungswert neu zu überprüfen.
• Alternativ zum Verkehrswert gem. § 194 BauGB kann ein in Fachkreisen anerkanntes Wertermittlungsverfahren angesetzt werden. Dies gilt jedoch als Ausnahmeregelung und muss dem Bundesaufsichtsamt und der zuständigen Landeszentralbank mitgeteilt werden.
• Die Gutachter müssen über langjährige Erfahrung verfügen. (vgl. BAKred Rundschreiben 02/99 – Anrechnungserleichterungen für Realkredite, Berlin, 21.01.1999)

Basel II – Neue Basler Eigenkapitalvereinbarung

Der Basler Ausschuss hat durch Basel II Vorschläge zur Neufassung der Basler Eigenkapitalvereinbarung von 1988 unterbreitet. Im Kern geht es darum, die Kapitalanforderungen an Banken stärker als bisher vom ökonomischen Risiko abhängig zu machen, und neuere Entwicklungen an den Finanzmärkten sowie im Risikomanagement derInstitute zu berücksichtigen. Vorgaben zur qualitativen Aufsicht mit in tensiven Kontakten der Aufseher zu den Banken sowie erweiterte Offenlegungspflichten kommen als ergänzende Elemente hinzu. (vgl. Deutsche Bundesbank, Monatsbericht April 2001) Erwähnenswert ist die Einführung von Ratings zur Bewertung von Krediten und die Abhängigkeit der Eigenkapitalunterlegung von der Bonität bzw. dem Rating des Kreditnehmers. Es ist davon auszugehen, dass die Bonität des Schuldners sich in den Kreditkonditionen widerspiegelt. Interessant für die Immobilienwirtschaft ist die erweiterte Klassifizierung von Kreditnehmern. Projektfinanzierungen stellen nach der neuen Regelung eine eigene Bonitätsklasse dar. Die Ausarbeitung der Anrechnung für gewerbliche Realkredite hat in Basel II an Ausmaß bzw. an ausführlicher Beschreibung zugenommen.

Das Rating

„Ratings sind Indikatoren für Ausfallwahrscheinlichkeiten von Zahlungsströmen aus Schuldverschreibungen.(…) Je höher die Bonität des Schuldners erachtet wird, desto niedriger ist die Risikoprämie, die der Schuldner zahlen muss und desto niedriger sind die nötigen Zugeständnisse zur Besicherung der Anleihe. Erstklassige Schuldner zahlen nur geringe Risikoprämien.“ (Betsch, O. u.a., Corporate Finance, 2. Auflage, München 2000, S. 30) Ratingagenturen, in den USA schon seit über 100 Jahren existent, sind in Deutschland erst seit den 70er Jahren bekannt. Die populärsten, wie Moodys, Standard & Poor oder Fitch kategorisieren Unternehmen bzw. ihre Anleihen auf dem Kapitalmarkt nach ihrer Bonität. Die Emittentender Anleihen sind an einem guten Rating interessiert, da sie damit ihr Zinsniveau bestimmen. Durch Basel II sollen nun Ratings für jedes Unternehmen eingeführt werden. Das Rating stellt eine in die Zukunft gerichtete Analyse dar, die prognostizierte Entwicklungen in Berechnungen mit einbezieht. Trotzdem ist ein Rating keine 100%-ige Absicherung vor einem Kreditausfall. Auch ein als sehr gut bewertetes Unternehmen besitzt eine Ausfallwahrscheinlichkeit, die unberechenbar bleibt. (vgl. Stroer, Claudia, Basel II und die Folgen in „Bankmagazin“ Nr. 4 vom 18.03.20001, S. 17).

Die Einführung von Ratings zu Risiko differenzierter Gestaltung des Eigenkapitals wird zwar begrüßt aber mit der Einschränkung, das hierbei als Risiko, welches schon durch die Risikoprämien in den Zinsen abgedeckt ist, noch einmal in der Eigenkapitalunterlegung berücksichtigt werden muss. Zudem wird durch die Vielzahl von Sicherheitspuffern, Abschlägen (=Haircuts) und Mindestbelastungen (=Floors) ein gleichzeitiges Zusammentreffen aller potenziellen Krisenszenarien, Fehler und Katastrophen unterstellt, wessen Eintreten vielen als gänzlich unwahrscheinlich vorkommt und daher auch ein zu hoher Kostenfaktor darstellt. „Nach alle dem steht zu befürchten, dass es im Durchschnitt zu einer Erhöhung der Eigenkapitalanforderungen für Unternehmenskredite und damit zu einer Verschlechterung der Kreditkonditionen kommt. Dies würde insbesondere mittelständische Unternehmen belasten.“
(vgl. ZKA, Kurzfassung der Stellungnahme des zentralen Kreditausschusses zum Konsultationspapier des Baseler Ausschusses zur Neuregelung der angemessenen Eigenkapitalausstattung von Kreditinstituten vom 16. Januar 2001, Mai 2001).

Die Standardmethode nennt für Forderungen, die durch Grundpfandrechte/Hypotheken auf Wohnimmobilien vollständig abgesichert sind eine Risikogewichtungspauschale von 50%. Allerdings muss der Kreditnehmer die Immobilie selbst nutzen oder vermieten.

Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft

1. Immobiliendarlehen im Standardansatz

„Ausleihungen, die vollständig durch Grundpfandrechte/Hypotheken auf Wohnimmobilien abgesichert sind, die vom Kreditnehmer bewohnt werden oder sollen oder die vermietet sind, erhalten ein Risikogewicht von 50%. Angesichts der Erfahrungen in zahlreichen Ländern, dass gewerbliche Immobilienkredite in den vergangenen Jahrzehnten wiederholt zu Problemen in der Bankenlandschaft geführt haben, hält der Ausschuss an der Meinung fest, dass Grundpfandrechte/Hypotheken auf gewerbliche Immobilien im Prinzip kein anderes Risikogewicht der besicherten Kredite als 100% rechtfertigt.“ (Die Neue Basler Eigenkapitalvereinbarung, Basler Ausschuss für Bankenaufsicht, Deutsche Bundesbank, Basel Januar 2001).

2. Ausnahmebehandlung für Gewerbeimmobilien

Eine Ausnahmebehandlung kann nur für Immobiliendarlehen gelten, die bestimmte Kriterien erfüllen, diese sollen im folgenden genannt werden. Die bevorzugte Behandlung zeigt sich in einer 50%- statt 100%-Eigenkapitalunterlegung. Für Banken ist eine geringere Eigenkapitalunterlegung erstrebenswert, denn es stellt freies Kapital für weitere Unternehmensaktivitäten dar. Die 50%-Gewichtung besteht für ein Darlehen bis zum niedrigeren Wert von entweder 50% des Marktwertes oder 60% des Beleihungswertes und einer 100%-igen Gewichtung für den verbleibenden Darlehensteil. (vgl. Basler Ausschuss für Bankenaufsicht, Kriterien zur Festlegung einer Ausnahmebehandlung für gewerbliche Immobiliendarlehen – Ergänzendes Dokument zur Neuen Basler Eigenkapital-Übereinkunft).

3. Kriterien

Der Basler Ausschuss hat mit dem Ziel des internationalen Standards der Eigenkapitalbestimmungen Definitionen vorgegeben; Erklärungen zu Begriffen werden daher in diesem Kontext öfters zu finden sein. Für die Immobilienwirtschaft ist dies ein wichtiger Bestandteil im Bemühen um weltweit einheitliche Bewertungsansätze und Bestimmungen, denn erst wenn ein übereinstimmendes Begriffsverständnis vorliegt, können internationale Regelungen identisch umgesetzt werden. Um Regelungen für die gewerbliche Realkredite treffen zu können, muss dieser ersteinmal beschrieben werden. Gewerblicher Realkredit: Unter gewerblichem Realkredit versteht man die Gewährung von Mitteln durch gewerbliche Hypothekarkredite an kreditwürdige Darlehensnehmer entweder Einzelpersonen oder Gesellschaften.

Gewerblicher Hypothekarkredit: Ein gewerblicher Hypothekarkredit ist eine langfristige Finanzierung, üblicherweise in Form eines langfristigen (im Regelfall bis zu 10 Jahren laufenden) Darlehens gegen Verpfändung einer rechtlichen Sicherheitenleistung in Form einer Hypothek an einem derzeit Ertrag bringenden Objekt zu einem festgelegten Zinssatz und rückzahlbar in regelmäßigen periodenbezogenen Mischraten von Kapital und Zins, das über einem Zeitraum von bis zu 25 – 30 Jahren getilgt wird. (Diese Definition umfasst keine Hypotheken in Form von Mietverträgen.) (Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht, Kriterien zur Festlegung einer Ausnahmebehandlung für gewerbliche Immobiliendarlehen – Ergänzendes Dokument zur Neuen Basler Eigenkapital Übereinkunft)

4. Ausschluss von Immobilienarten

Spezielle Arten von gewerblichen Immobiliendarlehen, die auf jeden Fall für die bevorzugte Behandlung nicht in Frage kommen, werden als stark risikobehaftet oder spekulativ eingestuft. Folgende Immobilienfinanzierung werden unabhängig von nationalen Immobilienmärkten von der privilegierten Behandlung ausgeschlossen. Weitere Einteilungen in Spekulations- bzw. Risikodarlehen unterliegen der nationalen Aufsichtsbehörde.

• Darlehen mit unregelmäßigen Rückzahlungsmodalitäten
• Produktions- bzw. Projektfinanzierungen
• Darlehen, die durch Spezialimmobilien besichert sind (z.B. Produktionsgebäude, religiöse Zentren, Hotels, freistehende Restaurants)
• Darlehen, die durch Freizeitimmobilien besichert sind (z.B. Vergnügungsparks, Golfplätze)
• Grundstücksfinanzierungen (d.h. Darlehen auf freie oder unbebaute Grundstücke)
• Saisonimmobilien (d.h. Immobilien, die nur während bestimmter Zeiten des Jahres genutzt werden können)
• Immobilien, mit einer im Hinblick auf den Umweltschutz heiklen Nutzung oder Lage (Chemie- oder Erdölraffinerien, Müllentsorgungsanlagen, Autowerkstätten, usw.)
• Konsortial- und syndizierte Finanzierungen (bei Teilnahme als Dritter)
• Rückgriffslose Darlehen (d.h. Darlehen, bei denen kein Rückgriff auf den Darlehensnehmer möglich ist)
• Immobilien, für deren Betrieb eine Konzession erforderlich ist (z.B. Privatkliniken und -sanatorien, Alten- und Pflegeheime, private oder spezielle Ausbildungsstätten)
• Immobilien mit negativem Kapitaldienst
• Immobilien, bei denen der Darlehensnehmer oder ein mit ihm verbundenen Dritter ein wichtiger Mieter ist. (vgl. Basler Ausschuss für Bankenaufsicht, Kriterien zur Festlegung einer Ausnahmebehandlung für gewerbliche Immobiliendarlehen – Ergänzendes Dokument zur Neuen Basler Eigenkapital Übereinkunft)

5. Beleihungsansätze Markt- und Beleihungswert

Sowohl Marktwert wie Beleihungswert müssen von einem kompetenten und unabhängigen Sachverständigen ermittelt werden. Mindestens alle drei Jahre muss eine Überprüfung stattfinden oder wenn der Markt innerhalb eines Jahres um mehr als 10% fällt.

Marktwert: Derjenige Wert, zu dem die Immobilie privatrechtlich zwischen einem gewillten Verkäufer und einem unabhängigen Käufer am Tag der Bewertung verkauft werden könnte, unter der Voraussetzung, dass die Immobilie dem Markt öffentlich zugänglich gemacht ist, dass die Marktsituation eine ordnungsgemäße Veräußerung zulässt und dass – je nach Art der Immobilie – eine angemessene Frist zur Verhandlung des Verkaufs zur Verfügung steht.
Für den Marktwert gilt:

• Käufer und Verkäufer sind willens, das Geschäft zu tätigen
• Beide Parteien sind gut informiert oder gut beraten und handeln nach ihrer Ansicht im jeweils besten Interesse
• Die Zahlung erfolgt entweder in bar (landesübliche Währung) oder in vergleichbaren Zahlungsmodalitäten
• Der Preis stellt den normalen Wert der Immobilie dar, ohne Berücksichtigung besonderer oder innovativer Finanzierungsvarianten oder Verkaufskonzessionen, die durch eine am Verkauf betei ligte Partei gewährt werden.

Um Missverständnissen vorzubeugen: der hier definierte Marktwert wird in Deutschland als der Verkehrswert gem. § 194 BauGB aufgefasst. Aufgrund englischer Originaltexte und deutscher Übersetzungen ist in der Vergangenheit der Marktwert nicht als der uns bekannte Verkehrswert in den Sprachgebrauch übernommen worden und hat sich seither aus Gründen der Kontinuität als Bezeichnung in der Literatur durchgesetzt. (vgl. BAKred, Rundschreiben 14/98, Berlin, 14.08.1998, S. 2; vgl. Basler Ausschuss für Bankenaufsicht, Kriterien zur Festlegung einer Ausnahmebehandlung für gewerbliche Immobiliendarlehen – Ergänzendes Dokument zur Neuen Basler Eigenkapital-Übereinkunft)

Beleihungswert: derjenige Objektwert, der von externen oder angestellten Gutachtern, die nicht in die Kreditentscheidungen der Bank eingebunden sind, im Rahmen einer konservativen und sorgfältigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit des Objekts und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen und öffentlichen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen Nutzung und möglicher Nutzungsalternativen des Objekts festgelegt wird. Spekulative Elemente dürfen nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert soll transparent und klar dargestellt sein. Der Basler Ausschuss sieht vor, dass mit dem definierten Beleihungswert, welches als Ertragswertverfahren gilt, nur die dauerhaften Merkmale des Objekts sowie der Ertrag, den durch jeden Mieter nachhaltig bei ord nungsgemäßer Bewirtschaftung erzielt werden kann, berücksichtigt wird. Die Bewertung ist unabhängig vom derzeitigen Mieter, seinem Beruf, seinen Fähigkeiten und seiner Erfahrung, der derzeitigen Nutzung der Immobilie und dem derzeitigen Preisniveau. Das Außerachtlassen des derzeitigen Preisniveaus geschieht mit dem Ziel, dass „vorübergehende Spitzen der Marktpreise und Mieten die Festlegung des Beleihungswertes nicht beeinflussen“. Folglich liegt der Beleihungswert im allgemeinen unter dem Marktwert. (vgl. Basler Ausschuss für Bankenaufsicht, Kriterien zur Festlegung einer Ausnahmebehandlung für gewerbliche Immobiliendarlehen – Ergänzendes Dokument zur Neuen Basler Eigenkapital-Übereinkunft -,Inoffizielle Übersetzung des Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands, Januar 2001)

6. Anforderungen an die Gutachter

Sachverständige bzw. Gutachter zeichnen sich durch Kompetenz und Unabhängigkeit aus. Der Kreditgeber muss sich fortlaufend von der Integrität, der Sachkenntnis, Erfahrung und Fähigkeit (fundierte Kenntnisse über den jeweiligen Immobilienmarkt und die jeweilige Objektart) überzeugen. Diese Funktion muss von der internen Aufsichtsstelle innerhalb der Banken wahrgenommen werden. Zudem ist der Gutachter regelmäßig von externen Stellen zu beaufsichtigen und zu bestätigen. Die Regelungen des Standardansatzes bezüglich der gewerblichen Immobiliendarlehen sieht eine intensivere Bewertung der Objekte vor. Es ist zwar gegenüber der geltenden Regelung der gleiche Zeitabstand (mind. 3 Jahre oder wenn Marktwert um mehr als 10% fällt), der Basler Ausschuss baute hier jedoch Kontrollinstanzen ein zur Überprüfung der Banken: Säule 2, die aufsichtsrechtliche Überprüfung und Säule 3, die Marktdisziplin, die sich durch Offenlegung und Transparenz auszeichnet. Dadurch werden für Banken die Anforderungen an die Immobilienbewertung steigen, was nicht ohne Konsequenzen für das Berufsbild des „Sachverständigen“ bleiben wird.

7. Bewertungsrichtlinien

Als Objekt der Bewertung führt der Baseler Ausschuss Immobilien und gleichrangige Rechte auf, einschließlich Bestandteile und Gebäude, jedoch ausschließlich der Einrichtung. Die Immobilie muss in gutem Zustand und zu jeder Zeit marktgängig und vermietbar sein. Baumängel müssen ausgewiesen, die Kosten für Unterhalt oder bauliche Veränderungen gemäß aktuellen Werten festgelegt und in der Bewertung berücksichtigt werden. Grundsätzlich ist in einer Bewertung folgendes zu berücksichtigen:

• Alle Umstände, die den Wert sowie alle dauerhaften Merkmale der besicherten Immobilie bestimmen, sind zu ermitteln
• Der Beleihungswert darf den Marktwert nicht übersteigen
• Der Beleihungswert soll auf Grundlage eines Zwei-Säulen-Prinzips erfolgen, d.h. sowohl auf dem Boden- und Bauwert (Sachwert) als auch auf dem Ertragswert
• Der Beleihungswert orientiert sich am Ertragswert
• Weichen Ertrags- und Sachwert erheblich voneinander ab, müssen diese Gründe gesondert erläutert werden. Sollte der Ertragswert in solch einem Falle den Sachwert übersteigen, bewegt sich das besicherte Darlehen zwischen diesen beiden Werten Separate Berücksichtigung für den Beleihungswert (bzw. festgestellter Beleihungswert durch Verfahren, welches sich am Ertragswert orientiert) finden: Lage und Verkehrsanbindung, nachhaltige Marktfähigkeit, Entwicklungsperspektiven des Unternehmens (Schuldner) sowie alternative Nutzungsarten.

Die Immobilie als Sicherheit für Unternehmenskredite

Gewerbliche Immobilien werden als Sicherheit anerkannt, wenn das Kreditnehmerrisiko nicht wesentlich von der Leistungsfähigkeit der zugrunde liegenden Immobilie oder des Projekts abhängig ist, sondern vielmehr von der Fähigkeit des Kreditnehmers zur Rückzahlung der Schulden aus anderen Quellen. Ausgeschlossen sind im Bau befindliche Immobilien und unerschlossene Grundstücke, Projektfinanzierungen und gewerbliche Immobilien, deren Mieteinnahmen primär dem Unternehmensziel und der Kreditrückzahlung dienen. Kreditvergaben für die Erstellung von Wohnsiedlungen oder für den Mietwohnungsbau, bei denen das Risiko der Rückzahlung entscheidend von den Cashflows aus den Mietzahlungen abhängig sind als Projektfinanzierungen anzusehen und sollten daher als Absicherung eines Unternehmenskredites nicht verwendet werden. Garantien, Kreditderivate, Verbriefungen werden präferiert. Dadurch wächst das zur Absicherung des Kredits anrechnende Vermögen und führt zu einer geringeren Eigenkapitalunterlegung der Banken und bedeutet für den Kreditsuchenden eine bessere Risikoeinstufung und somit bessere Konditionen.

Fazit:

„Je besser ein Kunde die Anforderungen kenne, die seine Bank bei der Kreditvergabe an ihn zu beachten habe, desto eher könne er durch aktive Daten- und Informationszulieferung zum besseren Rating seines Kreditwunsches beitragen.“( Frankfurter Allgemeine Zeitung (2001), S. 16) Die neuen Bestimmungen verlangen Transparenz und Offenlegung vom Schuldnern, denn nur eine fundierte Risikoanalyse lässt ein gesichertes Rating-Urteil zu. Doch eine Offenlegung von Daten wird oft auch als Entblößung verstanden. Diesem Denken muss Abhilfe geschaffen werden, denn die Offenlegung kann bei einem guten Bankberater zur Unterstützung von Problemen führen. Dies kann bei Umsetzung zu einem besseren Rating führen und zur schnelleren Finanzierung. Es ist davon auszugehen, dass sich eine stärkere Bindung zur Hausbank entwickelt. Verbunden mit der tiefgehenden Prüfung muss mit einer höheren Zeitintensität bei der Finanzierung gerechnet werden. Das Ziel von Basel II ist es, eine stärkere Risikodifferenzierung vorzunehmen. Die Prüfung durch Banken wird tiefgehender und langwieriger als zuvor, zulasten kurzfristiger Überbrückungskredite. Basel II ist mit Sicherheit ein positiver Entwurf zur Absicherung der internationalen Stabilität der Bankenwesens. Die Vergangenheit zeigt, wie risikoträchtig Finanzierungen im Immobilienbereich (Schneider-Affäre) sein können. Mit dem Basler Papier und deren Verwendung als EU-Regelungen müssen sich die Banken stärker als bisher mit den Immobilienrisiken auseinandersetzen. Die Re gulierung auf EU-Ebene verschärft die staatliche Aufsicht, deren Instrumente die Risiko-Transparenz erhöhen und die Risikokontrolle verschärfen wird.

Die Überprüfung und ständige Kontrolle der Aufsicht zwingt die Banken, ihre Bewertungen sachgerecht und in überschaubaren zeitlichen Abständen (marktnah) durchzuführen Damit steigen auch die Anforderungen an die Sachverständigen, wobei es völlig offen ist, ob auch die EU ein Berufsstandsrechts für die „Immobilienbewerter“ mit allen seinen Konsequenzen einführen wird. In der Tendenz ist bereits erkennbar, dass die Verengung des Sachverständigen auf die formale Bewertung nicht mehr ausreichend sein wird und stattdessen ein viel umfassenderes immobilienwirtschaftliches Wissen verlangt wird.

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*(Quelle www.ifrs-portal.com sowie eigene Recherchen, eine Gewährleistung für die u.g. Angaben kann nicht übernommen werden. Bei Fragen hierzu wenden Sie sich bitte an Ihren Wirtschaftsprüfer oder Steuerberater)

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