Leistungen

Leistungen Matthias Kirchner Immobilienbewertung

Das Verkehrswertgutachten

Der gutachterlich ermittelte Verkehrswert ist der durch einen Sachverständigen simulierte Marktwert, der u. a. dann benötigt wird, wenn eine Immobilientransaktion nicht unmittelbar stattfinden soll oder bspw. zum Zwecke von Erbauseinandersetzungen ein Marktwert (fair value) bekannt sein muss, weil die anteilige Ausschüttungssumme für die Miterben einer Erbengemeinschaft zu ermitteln ist, ohne dass das Objekt verkauft wird. Der Sachverständige und seine Immobilienbewertung orientiert sich regelmäßig an den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i.V.m. den Wertermittlungsrichtlinien (Sachwert, Ertragswert und Vergleichswert) bezogen auf den § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für:

unbebaute Grundstücke

  • begünstigtes Agrarland
  • Rohbauland
  • Bauerwartungsland
  • Bauland

Wohnimmobilien

  • Eigentumswohnungen und sonst. Teileigentum
  • freistehende Einfamilienhäuser
  • Reihenhäuser
  • Doppelhaushälften
  • Geschosswohnungsbauten

Renditeobjekte

  • Wohn- und Geschäftshäuser
  • Geschäftshäuser (Mischnutzung: Einzelhandel / Büro)
  • Buroimmobilien

Sonstige

  • Spezialimmobilien (Industrieliegenschaften, Einzelhandelsimmobilien, Hotelimmobilien usw.)
  • Bauernhöfe (im Außenbereich)
  • sonstige privilegierte Außenbereichsliegenschaften

Verkehrswertgutachten verfolgen unterschiedlichste Zwecke. Einige sind beispielhaft :

  • die Bewertung des Immobilienvermögens, um es marktgerecht veräußern zu können
  • die Wertermittlung (gem. BelWrtV), um den Beleihungswert zur Finanzierung der Immobilie zu erhalten
  • die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Befriedigung von Gläubigern des Immobilieneigentümers
  • die Versteigerung zur Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften oder anderen Vermögensgemeinschaften
  • die Ermittlung des Zugewinnausgleiches bei Ehescheidungen
  • die Ermittlung des Anfangsvermögens bei Eheschließungen mit Ehevertrag
  • die Ermittlung von Renditechancen geplanter Immobilienkäufe
  • um gegenüber dem Finanzamt die Schenkungssteuer oder Grunderwerbssteuer u.a. Steuerarten (niederster Wert) zu argumentieren
  • u.v.a.

Das Entschädigungsgutachten (Wertminderung)

Ein Spezialgebiet der Verkehrswertermittlung bzw. der Immobilienbewertung ist die Ermittlung einer Wertminderung wegen enteignungsgleichen Eingriffen durch Grundstücksrechte oder anderen Grundstückslasten, ohne das Eigentum selbst zu übertragen, bspw. bei beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten zugunsten eines öffentlichen Verkehrsträgers. Auch hier ist der Verkehrswert Grundlage der Wertminderung. Diese Art von Immobiliengutachten werden benötigt für:

Das Mietwertgutachten (Wohnraum)

Mietwertgutachten stellen anhand statistischer und ökonometrischer Verfahren die Marktmiete (auch ortsübliche Vergleichsmiete an Hand der üblichen Entgelte in einer Gemeinde) dar. Hierzu sind eine Reihe (mindestens fünf) Vergleichswohnungen mit vergleichbaren Lage- und Ausstattungskriterien auszuwerten. Für diesen Fachbereich, insbesondere auch mit Blick auf die Mietrechtsreform 2001, sind auf Seiten des Immobiliengutachters langjährige Erfahrungen i. V. m. der Verfügbarkeit umfangreicher Marktdaten und einschlägige Verfahrenskenntnisse notwendig. Benötigt werden derartige Gutachten für:

  • Miethöheauseinandersetzungen (gerichtlich und außergerichtlich)

Der Schiedsgutachter (Gewerberaum)

Durch eine Schiedsgutachtervereinbarung werden bspw. in Gewerbemietverträgen häufig Immobiliengutachter zur Bestimmung des zukünftigen Mietpreises herangezogen. Dies ist dann sinnvoll, wenn Differenzen lediglich hinsichtlich des Mietpreises bestehen. Der Immobiliensachverständige wird ohne rechtliche Entscheidungsfähigkeit, wie in einem ordentlichen Gerichtsverfahren zur Gutachtenerstattung beauftragt.

Der Sachverständige als Schiedsrichter (Gewerberaum)

Innerhalb eines Schiedsgerichtsverfahrens kann ein Sachverständiger als Schiedsrichter fachkundig zu einem Schiedsspruch gelangen, mit der Wirkung der Unzulässigkeit des ordentlichen Gerichtsweges. Die Parteien unterwerfen sich verbindlich diesem Schiedsspruch per vorheriger Vereinbarung. Regelungen über das schiedsgerichtliche Verfahren finden sich in den §§ 1025 bis 1061 ZPO.

Immobilien – Due Diligence

Due-Diligence-Prüfungen beinhalten insbesondere eine systematische Stärken-/Schwächen-Analyse eines Kaufobjekts, eine Analyse der mit dem Kauf verbundenen Risiken sowie eine fundierte Bewertung des Objektes. Gegenstand der Prüfungen sind etwa die Anwendung von DCF-Systemen, die Überprüfung von personellen und sachlichen Ressourcen, strategischen Markt – Positionierungen der Objekte, rechtlichen, finanziellen und lageabhängigen Risiken, Umweltlasten u.v.a.. Due Diligence – Analysen werden i.d.R. für große Anlageobjekte und Immobilienportfolien beauftragt.

Die Mediation

Der Mediator (Schlichter) kann durch fachlich fundierte Beratung von Vertragspartnern (i. d. R. Gewerbe) in vielen Fällen erfolgreich eine behördliche oder gerichtliche Mietpreisauseinandersetzung vermeiden helfen, da er den Markt aus seiner professionellen Sichtweise sehr genau kennt. Vertragspartner haben i. d. R. den Zugang zu diesen Datenbasen nicht und sind u. U. emotional vorbelastet, was direkte Verhandlungen ggf. erschwert.

Der unabhängige Berater

Sachverständige beraten häufig institutionelle und professionelle Immobilientransakteure als auch Endverbraucher in Grundstücksangelegenheiten. Durch die komplexe und häufig intransparente Materie des Grundstücksverkehrs sind derartige Leistungen wesentlicher Bestandteil der Immobilienbewertung und der Sachverständigenexistenz. Die klassische Immobilien-Erwerbsbegleitung gehört u.a. maßgeblich zu diesen Aufgaben.

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