Abzinsung

Während es für die einen reizvoll ist, einen Blick in die Zukunft zu werfen, wollen die anderen davon nichts wissen. Anders verhält es sich bei der Bewertung einer Immobilie, genauer: bei den zukünftigen Zahlungsüberschüssen. Über diese zu ermitteln, kommt die Abzinsung zum Einsatz.

Für die Bewertung einer Rendite-Immobilie, sprich: für die Ermittlung des Verkehrswertes eines Ertragsobjektes wird in der Regel der Discounted Cash-Flow oder das Ertragswertverfahren mit diskontierten Erträgen verwendet. Es handelt sich dabei um ein mathematisches Konzept, wobei der Begriff „Discounting“ gleichbedeutend ist mit Abzinsung. Konkret geht es darum, künftige Zahlungsüberschüsse durch den Discounted Cash-Flow zu ermitteln. Bei der Abzinsung werden alle Kosten und Aufwendungen mit einbezogen, also auch Körperschafts- und Einkommenssteuer. Das Ergebnis ist der Barwert bzw. Kapitalwert der Immobilie.

Der durch die Abzinsung errechnete Zahlungsüberschuss wird bei DCF-Methoden üblicherweise in zwei Phasen unterteilt. Die Erste bezieht sich auf einen Zeitraum von 5 bis 15 Jahre. Für die zweite Phase wird ein gesonderter Restwert ermittelt oder eine Rente angenommen. Hundertprozentig sicher ist der Blick in die Zukunft aber auch bei dem komplizierten Verfahren der Abzinsung nicht. Zwar bietet der Discounted Cash-Flow zahlreiche Möglichkeiten. Dadurch werden auch die steuerliche Abzugsfähigkeit und ein daraus resultierender Finanzierungseffekt mit in die Berechnung einbezogen. Bestimmte Faktoren sind jedoch nicht vorhersehbar und erschweren die exakte Berechnung. So zeigt die Praxis immer wieder, dass es nur schwer einzuschätzen ist, inwieweit die Voraussetzungen für den Discounted Cash-Flow tatsächlich erfüllt sind. Besonders bei der Prognose der Zahlungsströme und die richtige Wahl der Diskontierungsfaktoren spielen bei einer seriösen Berechnung eine wichtige Rolle.

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