Bodenwert bebauter Grundstücke
Im Gegensatz zur Ermittlung des Bodenwertes bei unbebauten Grundstücken ist das Verfahren für bebaute Grundstücke komplexer. Der Grund sind das Wertermittlungsverfahren an sich und weitere Faktoren, die mit in die Bewertung einfließen müssen.
Bei der Ermittlung von unbebauten Grundstücken wird üblicherweise das Vergleichswertverfahren angewendet. Konkret geht es um die Ermittlung des Bodenwertes und das Vergleichswertverfahren wird als Regelverfahren eingesetzt. Bei bebauten Grundstücken muss neben dem Bodenwert auch der Wert der baulichen Anlagen mit in die Berechnung einbezogen werden. Dabei ist es zwar so, dass Einigkeit darüber herrscht, dass Gebäude und Grundstück als eine Einheit betrachtet werden. Dennoch gibt es unterschiedliche Meinungen darüber, ob das Vergleichswertverfahren das richtige ist, um den Wert von Grund und Boden zu ermitteln. Im Zweifel kommen andere Verfahren zur Anwendung.
Die Frage nach der Trennung von Grund und Boden
Auch wenn laut ImmoWertV Bodenwert und Wert von Gebäuden unabhängig voneinander gesehen werden, lässt das Verfahren doch zu, dass auf eine Aufspaltung von baulichen Anlagen und dem Boden verzichtet werden kann. Hierfür müssen jedoch realistische Vergleichspreise vorliegen. Um diese Frage zu umgehen, kann als Alternative das Ertragswertverfahren angewendet werden.
Grundsätzliches beim Ertragswertverfahren
Wenn bei der Berechnung des Bodenwertes bebauter Grundstücke das Ertragswertverfahren zum Einsatz kommt, erübrigt sich die Frage nach der Trennung von Grundstück und Gebäude. Bei diesem Verfahren erfolgt grundsätzlich eine Trennung beider Werte. Durch eine Vereinfachung des Verfahrens kann außerdem auf die Bodenwertermittlung vollständig verzichtet werden.
Zum Vergleich mit unbebauten Grundstücken
Zwar werden Grundstücke und Gebäude grundsätzlich als Einheit betrachtet, ImmoWertV sieht aber dennoch Vergleichspreise von unbebauten Grundstücken vor. Zur Begründung wird angenommen, dass es nur in seltenen Ausnahmen dazu kommt, dass Grund und Boden als selbstständige Gegenstände betrachtet werden. Daher gehört zum Regelverfahren das Einbeziehen von Vergleichspreisen unbebauter Grundstücke. Es kommen weitere Faktoren hinzu, die Einfluss auf den Wert von bebauten Grundstücken nehmen, zum Beispiel nachbarschaftliche Gegebenheiten. Auch die Bebauung eines Nachbargrundstücks kann Einfluss auf die Berechnung nehmen. Diese Einflussnahme angrenzender Grundstücke und ihrer Bebauung wird als lagebestimmender Faktor bezeichnet.