Wertermittlung bei Eigentumswohnungen

Als Kapitalanlage ist die Eigentumswohnung nach wie vor mit einem hohen Stellenwert ausgestattet. Davon ist nicht nur die eigene Nutzung der Wohnung betroffen, auch die Vermietung ist oft eine Alternative, um Steuern sparen zu können. Um den Wert einer Eigentumswohnung zu ermitteln, wird das Vergleichs- das Sach- oder das Ertragswertverfahren angewendet. Da es sich um einen komplexen Vorgang handelt, müssen zahlreiche Faktoren berücksichtigt werden.

Zum größten Teil wird die Eigentumswohnung als Investition gesehen, sie dient also der Vermögenssicherung, der Altersvorsorge und der Steuerentlastung, daher werden das Vergleichswert- und das Ertragswertverfahren favorisiert. Neben der Wohnung selbst spielen auch das Grundstück und die Grundstücklage bei der Bewertung einer Rolle.

Das Sachwertverfahren
Entsprechen dem Wertanteil des Miteigentumsanteil vom Eigentümer wird bei diesem Verfahren der Wert von Grund und Boden ermittelt. Dabei stößt das Sachwertverfahren jedoch auch an Grenzen, zum Beispiel wenn eine Mischnutzung vorliegt. Die ist gegeben, wenn sich im Erdgeschoss ein Ladengeschäft befindet und die Wohnung darüber liegt. Die Wertermittlung wird erschwert, weil ein Ladengeschäft auch nach den Erfolgsaussichten bewertet wird, was bei einer Eigentumswohnung nicht der Fall ist.

Das Ertragswertverfahren
Neue und ältere Eigentumswohnungen werden oft nach dem Ertragswertverfahren bewertet, sofern vergleichbare Eigenschaften der Wohnungen vorliegen. Die Kontrollrechnung, auch Plausibilitätsprüfung genannt, ist sinnvoll, wenn Bauarten, Ausstattungen sowie Größe und Lage der Objekte vergleichbar sind. Zu zuverlässigen Ergebnissen kommt man jedoch nur, wenn bei älteren Objekten Unterhaltsarbeiten mit in die Berechnung einfließen. Dies kann geschehen, indem Jahresabrechnungen in die Arbeit einfließen. Rückstände bei der Instandhaltungsrücklage oder Fehlbeträge wirken sich dabei naturgemäß wertmindernd aus.

Das Vergleichswertverfahren
Der große Vorteil des Vergleichswertverfahrens liegt in der Nutzung der mathematischen Systematik. Dadurch wird dieses Verfahren sehr komfortabel. Es orientiert sich einerseits an den Preisen für den Quadratmeter. Andererseits werden bei der Berechnung Vergleichspreise mit einbezogen. Durchschnittskaufpreise lassen sich mithilfe der Regressionsanalyse mit dem Vergleichswertverfahren mühelos und schnell durchführen. Hinzu kommt, dass Ab- und Zuschläge nicht separat ermittelt werden müssen, weil sie bereits Bestandteil der Vergleichspreise sind.