Residualwertverfahren

Das Residualwertverfahren wird üblicherweise für umzunutzende oder unbebaute Grundstücke in wertermittlungsseitig schwer fassbaren Lagen (wenige oder keine Vergleichspreise) verwendet.

Das Prinzip beruht auf einer fiktiven anzunehmenden Nutzung eines Grundstücks. Das Residuum ist letztlich der Bodenwert, der sich als letzte Unbekannte durch die Rückwärtsrechnung des Ertragswertverfahrens ergibt. Die beim Ertragswertverfahren gesuchte Größe des kapitalisierten Gebäudeertragsanteiles wird hier durch Fiktion als bekannt und in einer bestimmten, den Marktverhältnissen unterworfenen Größe angenommen.

Formel: Residuum (Bodenwert) = fiktiver Verkehrswert ./. der Gestehungskosten (Baukosten, Erwerbskosten, Nebenkosten)

Das Residualwertverfahren ist recht umstritten, da die „Echtheit“ des Residuums im Verhältnis zum realen Markt nicht nachgewiesen werden kann. Es drückst lediglich aus, was ein Investor bereit sein könnte, bei normalen Renditeerwartungen für den Grund- und Boden auszugeben. Mit den Marktverhältnissen hat dies nur sehr indirekt etwas zu tun.

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