Verkehrswert bei Grundstücken

Im Grunde ist der Verkehrswert (Marktwert) bei Grundstücken ein stichtagsbezogener Wert, der auf der Basis aller tatsächlichen und rechtlichen Merkmale ermittelt wird. Gleichzeitig sind aber auch die Zukunftsaussichten eines Grundstücks relevant bei der Ermittlung des Wertes. Es geht in diesem Zusammenhang um die nachhaltig mögliche Nutzbarkeit, die sich mit dem Grundstück ergibt.

Wozu der Eigentümer ein Grundstück nutzen oder nicht nutzen will, ist für die Ermittlung des Verkehrswerts zunächst einmal nicht entscheidend, es wirkt sich also nicht auf den ermittelten Wert aus. Deutlich wird das durch ein Beispiel: Einmal angenommen, der Wert eines Grundstücks beruht maßgeblich darauf, dass es landwirtschaftlich nutzbar ist. Selbst wenn der Eigentümer darin keinen Mehrwert sieht und es nicht landwirtschaftlich nutzen will, ändert das am Verkehrswert nichts.

Wertermittlungsverfahren

Zwei Verfahren, die zur Ermittlung des Verkehrswertes verwendet werden, orientieren sich an völlig unterschiedlichen Prämissen. Das Sachwertverfahren nimmt vorrangig Daten aus der Vergangenheit in die Bewertung auf, das heißt, die Herstellungskosten stehen im Vordergrund. Das Ertragswertverfahren geht entgegengesetzt an die Ermittlung des Verkehrswertes heran. Es berücksichtigt die Zukunftschancen eines Grundstücks, also die zu erwartenden Erträge. Ein drittes Verfahren, das Vergleichswertverfahren, richtet den Fokus auf die Gegenwart.

Vergleichswertverfahren

Auch wenn theoretisch beim Vergleichswertverfahren der am Stichtag gewöhnliche Geschäftsverkehr als Basis für die Wertermittlung zugrunde gelegt wird, trifft das doch nicht den ganzen Kern der Sache. Faktisch werden nämlich auch Vergleichspreise mit in die Berechnungen einbezogen, also Preise, die die künftigen Preiserwartungen von Käufern widerspiegeln. So gesehen geht auch das Vergleichswertverfahren über den reinen Gegenwartswert hinaus.

Bebaute Grundstücke

Egal, welche Verfahren letztlich angewendet werden, der Verkehrswert wird in letzter Konsequenz immer aus dem Stichtag und weiteren Komponenten ermittelt, die zukünftige Erwartungen berücksichtigen. Im Zusammenhang mit den Zukunftsaussichten spricht man auch von „eskompierten Erträgen“.

Vgl. § 194 BauGB

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