Technische Wertminderung

Um den Wert eines Hauses zu ermitteln, werden der Bodenwert und die baulichen Anlagen als Grundlage herangezogen. Bei der Wertermittlung helfen Angaben über die Baunebenkosten, die Normalherstellungskosten oder die Restnutzungsdauer. Des Weiteren spielen der Standort, das Alter und die Ausstattung des Gebäudes eine Rolle. Doch neben wertsteigernden Faktoren gibt es auch Mängel und Einschränkungen, die zu einer technischen Wertminderung führen können.

Der Unterschied zwischen Baumängeln und Bauschäden

Immer wieder fehlt es an der notwendigen Differenzierung zwischen Baumängeln und Bauschäden, die Begriffe werden oft gleichbedeutend verwendet. Tatsächlich ist es jedoch so, dass Baumängel ihre Ursprünge während der Bauphase haben. Die Verwendung falscher Materialien kann ein Grund für Baumängel sein, aber auch Druck durch Kosten und daraus resultierende Fehler in der Qualitätssicherung. Das kann zu Holzerkrankungen, Berg- oder Wasserschäden und somit zu technischen Wertminderungen führen.
Von Bauschäden dagegen spricht man beispielsweise, wenn die Instandhaltung eines Gebäudes vernachlässigt wurde. Die Höhe der Wertminderung wird anhand der Kosten errechnet, die am Bewertungsstichtag entstehen würden. Ein anderes Verfahren zur Kostenermittlung ist die Bestimmung nach Erfahrungssätzen.

Biologische Gründe für technische Wertminderung

Auch Schäden durch Pilze, Bakterien oder Algen können sich auf den Wert eines Gebäudes auswirken. Hinzu kommen die Folgen, die Bekämpfungsmittel mit sich bringen. Man spricht in diesem Zusammenhang von biologischen Schäden. Sie sind überall dort zu finden, wo die Voraussetzungen günstig sind. Konkret bedeutet das: entsprechende Feuchtigkeit und Temperaturen, die zur Vermehrung von Bakterien, Pilzen und Algen führen. Grundlage sind oft Materialfehler oder Versäumnisse bei der Konstruktion. Doch auch wenn neue Baumethoden angewendet werden und Langzeiterfahrungen fehlen, kann es zu technischen Wertminderungen durch biologische Schäden kommen.

Technische Wertminderung wegen Alters

Nachdem im Laufe der Zeit zahlreiche Verfahren angewendet wurden, um die technische Wertminderung wegen Alters zu ermitteln, fand im Jahr 2010 die bisher letzte Änderung durch die Gesetzgeber statt. Sie löste die Verordnung „WertV“ bzw. „WertV 98“ ab und trägt den Namen „ImmoWertV“. Thema war die neue Verordnung bei der Bundesregierung bereits im Jahr 2009, doch damals galt sie nur unter Vorbehalt. Zur endgültigen Verabschiedung kam es dann im Mai 2010, die dazu führte, dass die Verordnung „ImmoWertV“ endgültig auf den Weg gebracht werden konnte. Am 1. Juli 2010 trat sie in Kraft.

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