Immobilienbewertung in Polen

Unser Sachverständigenbüro hat sich u.a. auf die in Deutschland gerichtsverwertbare Bewertung (§ 194 BauGB) von Immobilien in der Republik Polen spezialisiert.

Wir haben aus diversen privaten und gerichtlichen Bewertungsaufträgen umfängliches Wissen über das polnische Baurecht, das polnische Grundbuchrecht und die Struktur des polnischen Sachverständigenwesens sowie die regionalen Immobilienmärkte erlangt und können dies in marktkonforme Wertermittlungsgutachten umsetzen. Diese gilt neben Investment-Immobilien auch für Wohnimmobilien und grundstücksgleiche Rechte.

Wir verfügen in Polen und Deutschland über ein Netzwerk, welches unsere Kompetenzen mit den örtlichen Sachverständigen und Marktteilnehmern verbindet, sodass wir in der Lage sind, für jede Art von Immobilie seriöse Marktdaten zu generieren.

Die Immobilienbewertung fußt in Polen rechtlich gesehen im Wesentlichen auf folgenden Vorschriften bzw. Standards:

Gesetz über die Grundstücksbewirtschaftung (GGb) vom 21.08.1997 (Ustawa o gospodarce nieruchomościami),

dem Erlass des Ministerialrates bezüglich der Vorgehensweise bei Bewertungen sowie bei der Gutachtenerstellung (EMVBG) vom 21.09.2004 (rozporzadzenie Rady Ministrow w sprawie wyceny nieruchomosci i sporzadzania operatu szacunkowego),

den Berufsstandards der Sachverständigen (BsS), herausgegeben von der polnischen Föderation für Verbände der Vermögenssachverständigen (PFSRM) Warschau. (Standardy zawodowe rzeczoznawcow majatkowych wydane przez Polska Federacje Stowarzyszen Rzeczoznawców Majatkowych) und dem

Zivilgesetzbuch ZVG (kodeks cywilny).

In Polen beschreibt der Art. 150 des GGb dazu die folgenden drei Werte für den Marktwert:

Art. 151 Abs.1 des GGb definiert nahezu wortgleich zum deutschen §194 BauGB den Marktwert. Er ist der am „wahrscheinlichsten“ zutreffende Preis, der auf dem Markt unter den folgenden Voraussetzungen erzielbar ist: die Parteien sind voneinander unabhängig, haben die Absicht den Kauf/Verkauf zu vollziehen und handeln nicht unter Zwang, das Objekt konnte ausreichend lange auf dem Immobilienmarkt angeboten werden, um es geeignet präsentieren zu können sowie die Vertragsbedingungen verhandeln zu können.

Während in Deutschland der Marktwert gleich dem Verkehrswert ist und dieser im § 194 im BauGB definiert ist, gibt es in Polen neben dem eigentlichen Marktwert (wartosc rynkowa) weitere unterschiedliche Arten von Marktwerten. Diese sind im BsS Standard III.1 definiert und hier wie folgt genannt:

• WR (wartosc rynkowa) ist der Marktwert und somit der Wert der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am „wahrscheinlichsten“ für diese Immobilie zu erzielen ist. Der Marktwert WR entspricht exakt der deutschen Definition des Verkehrswertes, laut dem unter dem Verkehrswert der Wert zu verstehen ist, der im allgemeinen Grundstücksverkehr am wahrscheinlichsten zu erzielen ist

• WRU (wartosc rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania) ist der Marktwert für die aktuelle Nutzungsart

• WRA (wartosc rynkowa dla alternatywnego sposobu użytkowania) ist der Marktwert für eine alternative mögliche Nutzungsart

• WRO (wartosc rynkowa dla optymalnego wykorzystania) ist der Marktwert für die optimale Nutzungsart

In Polen unterscheidet man mit den WRU, WRA und WRO wie gut eine Immobilie genutzt wird. Die deutsche Immobilienbewertung kennt diese Unterscheidung nicht, sondern nimmt stets die bestmögliche Nutzung an.

Die relevanten Behörden und Anlaufpunkte für die Immobilienbewertung in Polen sind u.a.:

Polnische Regionalverbände der Woiwodschaften der Vermögensgutachter (Bspw. Großpolen: towarzyszenie Rzeczoznawców Majatkowych Województwa Wielkopolskiego)

Justizministerium Polen (Ministerstwo Sprawiedliwości)

Amtsgerichte (Sad Rejonowy)

Bezirksregierung (Starostwo Powiatowe)

Da das polnische Sachverständigenwesen ein geschlossenes System ist, sind Marktdaten für Außenstehende (auch ausländische Sachverständige) in der Regel nicht zu bekommen. Wir haben aus diesem Grund ein Netzwerk an polnischen Sachverständigen, Marktteilnehmern und Regionalverbänden gebildet, das es uns ermöglicht, realistische und verwertbare Marktdaten zu erhalten.

Wichtige Links:

Justizministerium Polen  http://www.ms.gov.pl/

Polnischer Regionalverband der Vermögensgutachter in Großpolen (Bsp.): http://www.srmww.pl/

Vereinigung der Regionalverbände der Vermögensgutachter: http://www.pfva.com.pl

Deutsch-Polnische Industrie- und Handelskammer: http://www.ihk.pl

Internet-Karte Polen: http://www.zumi.pl/

Die 16 Woiwodschaften (16 Verwaltungseinheiten) in Polen sind:

Warmińsko-Mazurskie (Ermland-Masuren), Wielkopolskie (Großpolen), Świetokrzyskie (Heiligkreuz), Podkarpackie (Karpatenvorland), Małopolskie (Kleinpolen), Kujawsko-Pomorskie (Kujawien-Pommern), Lubuskie (Lebus), Łódzkie (Łódź [Lodsch]), Lubelskie (Lublin), Mazowieckie (Masowien), Dolnoślaskie (Niederschlesien), Opolskie (Oppeln), Podlaskie (Podlachien), Pomorskie (Pommern), Ślaskie (Schlesien), Zachodniopomorskie (Westpommern).

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