http://www.matthias-kirchner.de/forum/ Immobilienbewertung Forum de Antwort von admin, 18.01.2012, 10:27:

Guten Tag Bob,

kurze Fragebeantwortung:

zu 1. Ja, ein deutscher Sachverständiger kann eine Bewertung in Polen durchführen, allerdings nicht nach deutschen Standards. Hier müssen selbstverständlich polnische Wertermittlungsstandards angewandt werden. Wir setzen dies regelmäßig für deutsche Gerichte um. ImmoWertV und WertR sind in einem solchen Gutachten nicht umsetzbar. Ein solches Gutachten wäre falsch.

zu 2. Im Gegenteil ist es so, dass deutsche Gerichte nur dann ein gerichtsfestes Gutachten erhalten können, wenn es im Sinne des § 194 BauGB i.V.m. der Mustersachverständigenordnung des DIHK erstellt wurde. Dies können in der Regel nur deutsche Sachverständige umsetzen. Eine Zulassung in Polen ist dafür nicht notwendig und auch nicht möglich.

zu 3. Grundsätzlich sind die Standards des jeweiligen Landes i.V.m. dem § 194 BauGB anzuwenden. Es entspricht bereits der Logik, dass nur die jeweiligen nationalen Wertermittlungsmethoden zu einem realen Marktwert führen können, da nur diese den Markt vor Ort abbilden können.

zu 4. Marktentwicklungen zum jeweiligen Wertermittlungsstichtag sind zu berücksichtigen.

zu 5. Nein. Sie können nur mit einem Gutachten nachweisen, dass ein bestimmter Marktwert vorliegt.

Ich hoffe, meine kurzen Ausführungen waren behilflich.

Matthias Kirchner

» Hallo, kann mir bitte jemand helfen?
»
» Ich habe folgendes Problem.
»]]> http://www.matthias-kirchner.de/forum/forum_entry.php?id=182 Wed, 18 Jan 2012 10:27:00 GMT Posting von bob5, 15.01.2012, 18:10:

Hallo, kann mir bitte jemand helfen?

Ich habe folgendes Problem.

Ich befinde mich im Zugewinnprozess vor einem deutschen Amtsgericht .
Das Gericht hat einen Sachverständigen aus Deutschland für die Bewertung meines Hauses in Polen beauftragt. Das Gutachten der gerichtlich bestellten Sachverständigen wurde laut Gutachten nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung, (ImmoWertV) und der Wertermittlungsrichtlinien(WertR 2006) gemacht.

Zeitpunkt der Ermittlung wurde das Jahr 2005 festgesetzt.. Mein Haus zu dieser Zeitpunkt befand sich im geschlossenen Rohbauzustand ohne Fenster und Wänden ,keine Hausanschlusse.

Die Wertermittlung durch einen Sachverständigen aus Deutschland (der keine Zulassung für Polen hat)wurde ausschließlich im Vergleiehswertverfahren vorgenommen, weil für den Zeitraum des Bewertungsstichtages Kaufpreise für vergleichbare Liegenschaften aus der Region zur Verfügung standen.
Die herangezogenen Kauffälle stammen aber aus den Jahren 2006 -2009, der Bewertungs-stichtag war.2005.

Der Sachverständige für die Vergleichswertermittlung hat angenommen, dass keine werterhebliche Preissteigerung wegen der geringen Zeitdifferenz nicht stattgefunden hat. Was aber nicht wahr ist. Durchschnittspreis für 1qm Nutzfläche bei Wohngebäuden in Jahren 2006/2007/2008 ist deutlich gestiegen (über 50%) zu Jahr 2005. In dem Gutachten wurde aber keine Rückrechnung vorgenommen. Ist das richtig?

Der Marktwert der Liegenschaft wurde als Differenz zwischen dem Wert der Liegenschaft nach der Ausführung der geplanten Arbeiten und dem Wert der Durchschnittskosten dieser Arbeiten ermittelt .
In Polen aber verwendet man in solchen Fällen andere Methode und zwar sogenannte Restmethode.
Die Berechnungen wird folgender Verfahrensweise durchgeführt: WP = WN – (K + Z)
wobei

WP- Ermittlungswert ist
WN-(Vorläufiger Vergleichswert) Wert der Liegenschaft zum Stand nach dem Abschluss ist
K - Restfertigstellungskosten
Z -Gewinn des Investors ist (Ertragswert als prozentualer Wert von WN- Vorläufiger Vergleichswert durchschnittlich zwischen 7-15% je nach Entwicklung des Immobilienmarktes oder als prozentualer Wert von getragenen Kosten.)

Aus dem Gutachten der gerichtlich bestellten Sachverständigen zusätzlich zu entnehmen ist folgendes Zitat :

„Zu berücksichtigen ist jedoch, dass für den ,Grundstücksmarkt in Polen Marktdaten, wie sie in Deutschland zur Verfügung stehen, nicht abgeleitet werden. Gemäß, der Vorschriften der Wertermittlungverordnung sind zur Ermittlung des, Verkehrswertes das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren bzw. mehrere dieser Verfahren anzuwenden (§ 8 ImmoWertV).
Bei der Wahl des, Verfahrens ist darauf abzustellen, dass Einflussgrößen und Rechenablauf den vorherrschenden Marktüberlegungen entsprechen.
Für die Auswahl des Bewertungsverfahrens ist zu berücksichtigen, dass in Polen, im Unterschied zu Deutschland, keine Marktdaten aus Verkaufsfällen abgeleitet werden, so dass, weder Bodenrichtwerte noch Liegenschaftszinssätze oder andere Marktfaktoren zur Verfügung stehen.“

Jetzt bitte ich ganz herzlich um Hilfe und hoffe auf Antworten für folgende Fragen :

1.Kann ein Sachverständige aus Deutschland (ohne Zulassung in Polen) eine Bewertung in Polen nur nach deutschem Recht (ImmoWertV, WertR 2006) ermitteln, ohne polnische Standards ,Wertermittlungsmethoden und ohne vergleichbaren mit Deutschland Marktdaten anzuwenden ?

2.Ist überhaupt so ein Gutachten vor einem deutschen Gericht zulässig?

3.Gibt es bestimmte Rechtlinien (Urteile, Paragrafen, Verordnungen, gesetzliche Regelungen) die klar und deutlich sagen wer ,welche Standards und Wertermittlungsmethoden im Ausland zu anzuwenden sind?

4.Falls im Laufe der Jahre ist der Durchschnittspreis für 1qm Nutzfläche deutlich gestiegen, muss im Gutachten eine Rückrechnung vorgenommen werden?

5.Kann man mit Tabellen oder Diagramme aus Internet solche Preissteigerung vor einem deutschen Gericht nachweisen?


Danke inm Voraus?
Bob]]> http://www.matthias-kirchner.de/forum/forum_entry.php?id=181 Sun, 15 Jan 2012 18:10:22 GMT Antwort von derole, 29.03.2011, 11:45:

so nachdem hier anscheinend Ebbe im Forum herrscht. Wollte ich nur noch der Vollständigkeit halber mittteilen, dass ich jetzt in eine kleine gemütliche 1 Zimmer Wohnung gezogen bin. Bis jetzt habt sich der Fan-Lärm in Grenzen gehalten :-D und der Mietpreis ist durch die Stadionnähe auch sehr günstig :-D]]> http://www.matthias-kirchner.de/forum/forum_entry.php?id=180 Tue, 29 Mar 2011 11:45:08 GMT Antwort von derole, 21.03.2011, 11:54:

Hallo

mich würde ja mal interessieren ob du dir die Wohnung gekauft hattest. Und wenn ja wie laut es dann bei so einem Spiel ist.]]> http://www.matthias-kirchner.de/forum/forum_entry.php?id=179 Mon, 21 Mar 2011 11:54:14 GMT Antwort von derole, 21.03.2011, 11:50:

Hallo

mich würde ja mal interessieren was Du gemacht hast? hast du die Wohnung gekauft gehabt?]]> http://www.matthias-kirchner.de/forum/forum_entry.php?id=178 Mon, 21 Mar 2011 11:50:46 GMT Posting von hoffnung, 27.09.2010, 15:22:

Hallo,

wo absolviere ich am besten eine Ausbildung zum Sachverständigen für Immobilienbewertung. Zur Zeit arbeite ich als Versicherungsvermittlerin, habe aber Grundstücks- und Immobilienkaufmann gelernt und möchte gerne als zweites Standbein in der Immobilienbewertung tätig werden. Möchte aber sicher gehen, das ich eine solide Arbeit leisten kann. Wer kann mir helfen, eine gute Ausbildung zu finden.

Liebe Grüße]]> http://www.matthias-kirchner.de/forum/forum_entry.php?id=176 Mon, 27 Sep 2010 15:22:09 GMT Posting von stefanatus, 19.09.2010, 20:21:

Hallo zusammen,

ich wollte mal fragen ob Sie mir helfen können bezüglich der Wertentwicklungsprognose einer Eigentumswohung, die ich gerne kaufen würde. Sie befindet sich in einer sogenannten innerstädtischen 1- Lage mit Anbindung an einen Park und einen kurzen Weg zum Stadtzentrum.

Nun befindet sich nur wenge hundert Meter weg ein Fussballstadion, welches bis jetzt eher selten genutzt wird, aber durchaus erstligatauglich ist. Deshalb strebt der dortige Verein auch mit großen Ambitionen den Aufstieg in die Bundesliga in den nächsten jahren an. Das würde ja bedeuten, das vielleicht jedes zweite Wochenende ein Spiel stattfinden würde mit allen Konsequenzen, wie Parkplatzmangel, eventuelle Randale, Menschenmassen, die sich in der gegend bewegen, eventuell Absperrungen für den Durchgangsverkehr usw.

Meine frage lautet jetzt, wie Sie die Wertentwicklung der Wohnungen dort beurteilen würden. Ich denke, dass die Preise wohl eher nach unten gehen werden, als nach oben. Oder kann es auch dazu kommen, dass die Spieler die begehrte Lage mieten und dann die Preise steigen (wohl eher nicht?!)

Lässt sich vielleicht eine preisliche Entwicklung abschätzen (- 30% o.ä.)?
Gibt es hier vielleicht Beispiele aus anderen Städten?
Was denken Sie?

Über einen rat wäre ich sehr dankbar.

Mit freundlichen Grüßen,
Stefan]]> http://www.matthias-kirchner.de/forum/forum_entry.php?id=175 Sun, 19 Sep 2010 20:21:08 GMT Posting von Wertwerner, 31.05.2010, 13:59:

Hallo,

habe eine für mich nicht alltägliche Aufgabenstellung.

Auf Grund einer abweichenden (höherwerigen) Nutzung gegenüber der ursprünglich im Kaufvertrag vereinbarten Nutzung verlangt der Alteigentümer vom jetzigen Eigentümer eine Nachzahlung pro m². Es gilt den "Mehrwert" für den Boden zu ermitteln.

Der Eigentümer möchte das Gelände für 25 Jahre verpachten. Auf dem Gelände soll für eine befristete Zeit von 25 Jahren eine höherwertige Nutzung erfolgen. Der Pächter zahlt dem Eigentümer eine umsatzabhängige, prozentual festgelegte Pacht. Prognostizierte Umsatzzahlen und Pachtbeträge liegen vor. Nach Ablauf der 25 Jahre wird alles rückgebaut und kann theoretisch wieder wie zuvor genutzt werden.

Vielleicht hat ja jemand mit derartigen Bewertungen schon Erfahrung gesammelt und kann ein paar wichtige Tipps, Hinweise bzw. Lösungsansätze geben.

Gruß Wertwerner]]> http://www.matthias-kirchner.de/forum/forum_entry.php?id=174 Mon, 31 May 2010 13:59:50 GMT Posting von Peter, 14.02.2010, 19:11:

Hallo,
zur Wertermittlung meiner Immobilie, 60 m² Eigentumswohnung, Altbau 1913,modernisiert, Berlin-Wilmersdorf, benötige ich den ungefähren Verlauf der Preisentwicklung für ähnliche Wohnungen seit 1994 bis Ende 2009 hier in Berlin- Wilmersdorf, PLZ 10709.
Für einen Kurvenverlauf oder einen Prozentwert wäre ich sehr dankbar.
Peter]]> http://www.matthias-kirchner.de/forum/forum_entry.php?id=171 Sun, 14 Feb 2010 19:11:42 GMT Antwort von Gerd, 09.12.2009, 16:47:

Marktpreise orientieren sich am Markt.

In Ihrer Überlegung sollte vielleicht noch die Tatsache einfliessen, das durch die damals geleisteten Baukosten Kapital gebunden wurde.250.000 DM 1960 mit sicher angelegt wären nun weit mehr als 500000 Euro

Die Berechnung von Einfamilienhäusern ist im Grunde doch einfach und nachvollziehbar.
Unterhaltungsstau und Alterswertverlust werden eingerechnet; nicht mehr und nicht weniger.

Ein weiter Grund warum "moderne" Häuser vorallem in guten Lagen kaum teurer als alte Einfamilienhäuser sind, liegt oft im Grundstück begründet. Waren früher 500qm Grundstücke eher klein so entstehen heute meist 2 Häuser auf diesen Grundstücken.
Bei Bodenwerten von 400 Euro/m² schon ein Unterschied von 100000 Euro!]]> http://www.matthias-kirchner.de/forum/forum_entry.php?id=170 Wed, 09 Dec 2009 16:47:40 GMT Posting von Cincinnatus, 21.11.2009, 18:06:

ich suche eine Immobilie ein >-Einfamilienhaus- , jedoch habe ich fast immer folgende Einschätzung dieser Immobilie ...
bei einer alten Immobilie aus den Jahren von ca. 1955-1975 sind oft die Immobilienpreise um teilweise 33>50 % überzogen , wenn man die damaligen Baukosten und den Baukostenindex zu Grunde legt, dann wurden solche Häuser damals für ca. 150,oo > 200,oo DM/cbm Umbauten Raum erstellt , zuzüglich Nebenkosten und Grundstückskosten usw., so ergaben sich damals die gesamten Baukosten von ca. 200>250 TDM , denn nur so konnte sich der "normale" gut Verdienende ein Einfamilienhaus leisten, jetzt wo diese Einfamilienhäuser auf dem Immobilienmarkt angeboten werden, werden diese Häuser mit ca. 300.ooo,oo Euro angeboten ..
das wären ca. 600.000,oo DM vor der Umstellung auf den Euro , bzw. rückgerechnet .. also im Prinzip haben diese Hauseigentümer die DM in Euro umgewandelt und wollen sich nun eine "Goldene Nase" verdienen .. desweiteren kommt hin zu , daß diese Häuser alt geworden sind, nicht mehr den neuesten Bestimmungen entsprechen und reine Energieverschwender sind, oft wurden keine grundlegenden Renovierungen in den letzten Jahren vorgenommen, vielleicht mal ein Bad neu gefliest, oder Fliesen im Wohnzimmer verlegt , aber ansonsten ist der Zustand noch genauso wie nach dem Neubau in den Jahren 1955>1975, also auch Fenster und Isolierglasscheiben sind marode geworden ...
das einzige was zu berücksichten wäre , sind die gestiegenen Bodenrichtwerte für die Grundstücke .. spricht man diese Leute daraufhin an , fallen sofort alle Klappen zu und sie fühlen sich beleidigt, so als wenn man hinter ihr ach so geliebtes Geheimnis gekommen wäre , welches heißt:
"..wie werde ich ganz schnell reich und schnappe mir das Geld von anderen ..!"
Grüße an Euch]]> http://www.matthias-kirchner.de/forum/forum_entry.php?id=169 Sat, 21 Nov 2009 18:06:55 GMT Antwort von schorsch, 11.05.2009, 07:59:

Hallo,ersteinmal vorweg: Dieses Forum ist eine tolle Plattform!

Mich interessiert, ob es auch nich auch Sachverständigenbüros gibt bzw. zusammengeschlossene Sachverständige, die in einer Art Kanzlei organisiert sind. Ist neben dem Sachverständigenwesen die Ausübung von Projektsteuerung und- Planung realitisch? Welche Regionen in Deutschland würden Sie für diesen Beruf am proftitabelsten ansehen? Müncher Großraum?

MfG schorsch

(Gerade beim Abitur, werde Management [Bau, Immobilien, Infrastruktur]in Weimar studieren, finde die SV- Arbeit recht interessant)

»
» Sachverständigenbüros bestehen meist aus Einzelkämpferexistenzen inkl.
» Hilfspersonal. Einen Marktpreis für ein Einstiegsgehalt zu nennen, fällt
» daher aufgrund der dürftigen Marktdaten recht schwer. Ich denke, dass ggf.
» Gehälter für Jungbauingenieure oder auch frische Vermessungsingenieure
» vergleichbar sind.
»
» Die Zukunftsaussichten sind schlecht und gut, je nach
» Durchsetzungsvermögen, persönlicher Eignung und den Fähigkeiten, sich
» durch Zielstrebigkeit und Hartnäckigkeit einen kleinen Marktbereich
» abzubeißen. Das ist aber wohl bei jeder freiberuflichen Existenz
» gleichermaßen der Fall.
»
» Insofern viel Erfolg bei Ihrer Entscheidungsfindung.
»
» Grüsse
» Matthias Kirchner]]> http://www.matthias-kirchner.de/forum/forum_entry.php?id=168 Mon, 11 May 2009 07:59:08 GMT Antwort von admin, 28.02.2009, 14:29:

Hallo Dean,

kurz zu Deinen Fragen:

1. Wie lasst ihr die "Nachhaltigkeit" in die Bewertung mit einfließen?

Im Grunde ist der Einfluss auf die Miete und deren Nachhaltigkeit nur indirekt vorhanden. U.U. wirkt sich eine etwas höhere Attraktivität (geringere BK) auf den Liegenschaftszins aus.

2. Geht ihr von nem höheren Rohertrag als dem "üblichen" aus?

Nein. Hier sind Marktdaten entscheidend. Als SV kann man da nichts festlegen.

3. Werden Bewirtschaftungskosten tiefer angesetzt?

Individuell - sofern eine gesicherte Datenbasis und gesicherte Vergütungsmodelle vorhanden sind, wovon man aber bei zertifizierten Gebäuden ausgehen sollte.

4. Längere Restnutzungsdauer?

Tendenziell nicht, da die Innovationsraten in der Architektur eher kürzer werden. Weiterentwicklungen hat es immer gegeben. Insofern gibt es hier keine Abnormalitäten.

5. In 2 Sätzen: Was ist der Liegenschaftszinssatz? :-P

Hier muss man die Marktbewegungen abwarten. es ist aber damit zu rechnen, dass LZe für solche Objekte etwas geringer sind, als die vergleichbarer Objekte, da die Attraktivität für Mieter (BK-Einsparung) objektiv größer ist. Diese Objekte werden es langfristig am Markt etwas einfacher haben, Mieter zu finden, insbesondere in schwierigen Marktsituationen. Tendenziell würde ich sagen, umso unattraktiver die Lage, desto größer ist die Differenz des LZ von der Normalität. Bei sehr guten Lagen wird sich ein Mietinteressent nicht entscheiden können ob Green B. oder nicht.

Grüsse Matthias Kirchner

» Hallo zusammen,
»
» ich bin Student an der TU Dortmund und gerade im Begriff meine
» Diplomarbeit zu beginnen. Das Thema lautet:
»
» "Immobilienbewertung von Green Buildings
»
» Die Relevanz nachhaltiger Immobilieneigenschaften bei der Wertermittlung
» von Büro-Immobilien nach WertV"
»
»
» Ich gebe hier hoffentlich Antworten auf die Fragen:
»
» Welche der durch Zertifizierungen wie LEED, BREEAM oder jetzt auch DGNB
» generierten Daten können bei der Wertermittlung genutzt werden?
»
» Wie verhalten sich die jeweils abgefragten Kriterien (z.B.
» "Flächeneffizienz" = hoher Anteil von Nutz- an Grundfläche)zum
» Verkehrswert? Erhöhend? Mindernd? Neutral?
»
»
»
» Nun zu meinen Frage an euch:
»
» 1. Wie lasst ihr die "Nachhaltigkeit" in die Bewertung mit einfließen?
» 2. Geht ihr von nem höheren Rohertrag als dem "üblichen" aus?
» 3. Werden Bewirtschaftungskosten tiefer angesetzt?
» 4. Längere Restnutzungsdauer?
» 5. In 2 Sätzen: Was ist der Liegenschaftszinssatz? :-P
»
» Ich bedanke mich schon jetzt für Antworten!
»
» Viele Grüße,
» Dean]]> http://www.matthias-kirchner.de/forum/forum_entry.php?id=167 Sat, 28 Feb 2009 14:29:50 GMT Posting von dean-, 24.02.2009, 19:21:

Hallo zusammen,

ich bin Student an der TU Dortmund und gerade im Begriff meine Diplomarbeit zu beginnen. Das Thema lautet:

"Immobilienbewertung von Green Buildings

Die Relevanz nachhaltiger Immobilieneigenschaften bei der Wertermittlung von Büro-Immobilien nach WertV"


Ich gebe hier hoffentlich Antworten auf die Fragen:

Welche der durch Zertifizierungen wie LEED, BREEAM oder jetzt auch DGNB generierten Daten können bei der Wertermittlung genutzt werden?

Wie verhalten sich die jeweils abgefragten Kriterien (z.B. "Flächeneffizienz" = hoher Anteil von Nutz- an Grundfläche)zum Verkehrswert? Erhöhend? Mindernd? Neutral?



Nun zu meinen Frage an euch:

1. Wie lasst ihr die "Nachhaltigkeit" in die Bewertung mit einfließen?
2. Geht ihr von nem höheren Rohertrag als dem "üblichen" aus?
3. Werden Bewirtschaftungskosten tiefer angesetzt?
4. Längere Restnutzungsdauer?
5. In 2 Sätzen: Was ist der Liegenschaftszinssatz? :-P

Ich bedanke mich schon jetzt für Antworten!

Viele Grüße,
Dean]]> http://www.matthias-kirchner.de/forum/forum_entry.php?id=166 Tue, 24 Feb 2009 19:21:35 GMT Antwort von HerrSchmidt, 03.07.2008, 21:00:

Sehr geerter Herr Jantz,

herzlichen Dank für Ihre ausführliche und für mich sehr hilfreiche Antwort. Ich werde nun mit dem Amt Kontakt aufnehmen, um zu signalisieren, dass ich bereit bin das Ackerland zu einem angemessenen Preis zu verkaufen. Da ich als Laie aber nicht beurteilen kann, ob der angebotene Preis angemessen ist, werde ich
-um Übersendung/Mitteilung der zugrundeliegenden Kriterien zur Ermittlung des angebotenen m2-Preises bitten und
-ggf. ein Verkehrswertgutachten erstellen lassen, dessen Ergebnis dann Grundlage für die Aushandlung des Verkaufspreis darstellen wird.

Wenn Sie erlauben, dazu noch meine Nachfragen (@Forum):
-Wären im Streifall die durch das Verkehrswertgutachen ermittelten Werte eine verlässliche, durchsetzbare Basis, bzw. muss die Gemeinde dann zu diesem Preis kaufen?
-Was kostet überschlagsmäßig die Erstellung eines entsprechenden Gutachtens durch einen qualifizierten Sachverständigen? Ist es ggf. üblich, dass sich Kaufinteressent und Verkäufer die dafür anfallenden Kosten teilen?

Nochmals vielen Dank für Ihre Informationen!]]> http://www.matthias-kirchner.de/forum/forum_entry.php?id=164 Thu, 03 Jul 2008 21:00:05 GMT