Immobilienbewertung Forum

1989 wurde für ein Grundstück in einer Summe der Erbbauzins für 75 Jahre von 2.500.000 DM gezahlt. Im Erbbaurechtsvertrag fehlen Angaben zum zugrundegelegten Erbbauzins und Bodenwert.
Heute 2007 überlegt der Erbbaurechtnehmer dieses Grundstück zu erwerben. Der unbelastete Bodenwert beträgt 720.000 €. Da es eine Büroimmobilie ist, wird ein Liegenschaftszins von 6,5% heute angesetzt. Da der Gutachterausschuss keine Auswertung der ortsüblichen Erbbauzinsen herausgibt, wird in Anlehnung an die einschlägige Literatur und der derzeitig noch instabilen Marktlage für Büroimmobilien sachverständig ein Liegenschaftszins für Gewerbebauland von 6,5 % angesetzt. Marktanpassungsfaktoren werden vom GAA auch nicht veröffentlicht.

Die Restlaufzeit des Erbbaurechtvertrages beträgt 57 Jahren.

1. Lösungsversuch aus Sicht des Erbbaurechtgebers:

Da eine eigenständige Nutzung des Grundstücks für den Eigentümer erst nach Ablauf der 57 Jahren möglich ist, wird der Bodenwert mit einem Abzinsungsfaktor (57 Jahren, Liegenschaftszins von 6,5%) von 0,0286 auf 20.592 € abgezinst (abgezinster Bodenwert).

Aufgrund der vertraglichen Vereinbarung ist kein jährlicher Erbbauzins mehr zu leisten. Es wurde einmalig ein Erbbauzins an den Erbbaurechtgeber für die gesamte Vertragslaufzeit von 75 Jahren gezahlt. Insofern kommen dem Erbbaurechtgeber in den noch verbleibenden 57 Jahren keine Einnahmen zu Gute. Gleichzeitig sind sämtliche Lasten und Abgaben vom Erbbaurechtnehmer zu leisten, so dass sich hieraus für das Erbbaurechtgrundstück keine Belastungen ergeben.

2. Lösungsversuch aus Sicht des Erbbaurechtnehmers:

BODENWERT unbelastet 720.000 €
Bodenwertverzinsung 6,5% 46.800 €
RND J. 57 Vervielfältiger bei RND (J) 14,96
BODENWERT Erbbaurecht 700.121 €

Der Bodenwert des Erbbaurecht ist bei dieser Rechnung auch nur rd. 20.000 € günstiger als der Wert des unbelasteten Baugrundstücks.


Andererseits wird bei Kleiber, Simon: Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 5. Auflage 2007, Seite 2666 ff. ausgeführt: Es ist „geradezu objekttypisch und nicht nur vertragstypisch, dass Erbbaurechte im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (nur) an Erbbauberechtigte verkauft werden, und zwar zu dem nur vom Erbbauberechtigten erzielbaren „vollen“ Verkehrswert. Dritterwerbsfälle stellen mithin geradezu einen ungewöhnlichen Geschäftsverkehr da“.

Der Lösungsversuch 1 ist jedoch auf die Interessen eines Dritterwerbers abgestellt. Im Lösungsversuch 2 wird jedoch deutlich, dass die Differenz zwischen unbelasteten Bodenwert heute und dem Bodenwert des Erbbaurechts nur sehr gering ist. Die Herangehensweise über Kapitalisierung des Zinsvorteils greift hier leider nicht, da am Anfang des Vertrages ein im Vergleich zu heute sehr hoher Betrag gezahlt wurde. Andererseits kann es aber auch nicht sein, dass der Erbbaurechtnehmer jetzt nochmal den vollen Bodenpreis des unbelasteten Grundstücks zahlen soll, der für die restlichen 57 Jahre gezahlte Zins nicht angerechtnet wird.

Kann mir bitte einer weiterhelfen? Vielen Dank, Gruß Astrid Fritzsch

Sehr geehrte Frau Fritzsch,

m.E. handelt es sich hierbei nicht um den "gewöhnlichen Geschäftsverkehr", was wiederum bedeutet, dass mit üblichen sachverständigen Methoden dem Problem kaum beizukommen sein wird, da die Beteiligten "vorbelastet" sind, sprich einen Nachtrag zum Erbbaurecht schaffen müssen.

Ich denke, der Käufer sollte so gestellt sein, als wenn er heute das unbelastete Grundstück freihändig am Markt erwerben müsste. Die vergangene Nutzung ist per üblichen kapitalisierten Erbbauzins auf den Kaufpreis (720.000,--) aufzuschlagen.

Schließlich wären die bereits gezahlten rd. 1,3 Mio EUR auf Heute abzuzinsen und von dem o.g. KP + EZ abzuziehen.

Die Differenz ergibt den "Restkaufpreis" für das Grundstück. Meine Befürchtung ist, dass hier ein negativer Betrag herauskommt und die Argumente gegenüber dem Verkäufer schwierig werden. Der Erbbaurechtsgeber hat aus heutiger Sicht hier ein gutes Geschäft gemacht, was er mit einem fairen Verkauf wieder weggeben müsste.

Es wird also auf einen symbolischen KP hinauslaufen, der insgesamt für den Käufer ungünstig bleibt, sofern das Geschäft zustandekommt.

Viele Grüsse
SV Jochen