Businessplan (einige Auszüge):

MatthiasKirchner | Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung | Portfoliobewertung & Immobilien-Due Diligence

Vorwort

Ich möchte hiermit einen kleinen unvollständigen Einblick in meine Business - Strategien vermitteln. Ich glaube, dass einige Dinge, wie bspw. die Zielgruppenanalyse für meine Kunden durchaus interessant sein können, da meine Ausrichtung auf Kundenbedürfnisse selbstverständlich auch einige Erfahrungen erzeugen, die u.U. benötigt werden.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg in Ihrem Geschäft !

Executive Summary

Immobilienmärkte sind gekennzeichnet durch eine geringe Informationsdichte und eine hohe unkoordinierte Informationsverteilung. Dies kann erklärt werden mit dem Argument, dass durch geringe Transaktionshäufigkeiten die Messbarkeit der Marktdaten sehr selten stattfindet und Immobilien Unikate sind, die sich nicht wie ein Industrieprodukt massenweise reproduzieren lassen. Diese Informationsverteilung lässt sich erklären durch die zweidimensionale Immobilienverteilung auf der Welt, wodurch regionale Märkte entstehen, die von unterschiedlichen Marktteilnehmern besetzt sind. Insofern wäre zu resümieren, dass Immobilienmärkte sehr intransparent sind und Marktteilnehmer auf den Sachverstand von Fachleuten zurückgreifen, die in der Lage sind, durch Methoden und empirische Verfahren Marktdaten zu messen und zu simulieren und daraus Marktwerte (Fair Value) abzuleiten.

Da Immobilienobjekte in der Regel sehr hohe Investitionskosten verlangen, gibt es einen Markt für Sachverständige, welche die Wertermittlung derartiger Objekte betreiben um Immobilien – Transakteuren entsprechende Handlungsmöglichkeiten zu eröffnen. Ein anderes Marktssegment ist die Gerichtsbarkeit und die Öffentlichkeit, die gar ein „Qualitätssiegel“ für Sachverständige in Deutschland geschaffen hat. Dies ist die öffentliche Bestellung und Vereidigung durch eine Bestellungskörperschaft (i.d.R. Industrie- und Handelskammern oder Architekten- und Ingenieurkammern). Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige genießen den Ruf, eine außergewöhnliche Sachkunde auf Ihrem Gebiet zu besitzen. Diese Bezeichnung ist gesetzlich geschützt. Der Markteintritt eines ö.b.u.v. Sachverständigen ist mit Blick auf Vorbezeichnetes sehr viel einfacher, als für einen freien Sachverständigen, da bspw. Gerichte und Behörden fast ausschließlich ö.b.u.v. Sachverständige heranziehen. Eine weitere öffentliche Anerkennung, obgleich in Deutschland von geringerem Stellenwert, ist die Zertifizierung nach EU – Norm. Gleichzeitig ist es allerdings unmöglich, ohne nachgewiesene Praxis beide vorbezeichneten Anerkennungen zu erlangen. Die außergewöhnliche Sachkunde wird durch sehr aufwendige Prüfungsverfahren ermittelt.

Der Begriff des Sachverständigen ist grundsätzlich nicht geschützt. Andererseits erfordert die Ausübung dieser Tätigkeit im Immobilienbereich umfangreiche bis erschöpfende Teilbereichskenntnisse diverser Wissenschaften, wie bspw. der Mathematik, der ökonometrischen Statistik, der Betriebswirtschaftlehre und Volkswirtschaftslehre, der Rechtswissenschaften, der Architektur und nicht zuletzt die umfassende Beherrschung der deutschen Sprache. Weiterhin werden langjährige Erfahrungen in der Immobilienwirtschaft vorausgesetzt.

Die Anzahl der Mitbewerber verengt sich dadurch enorm, da viele diese Fähigkeiten nicht auf sich vereinigen können, oder es sich nicht zutrauen. Es gibt in Deutschland nur rd. 1200 ö.b.u.v. Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten.

Das vorliegende Geschäftsvorhaben verfolgt das Ziel, mit Sachverständigenleistungen spitz in einen Markt einzudringen, deren Markteintrittsbarrieren durch das Verfahren der öffentlichen Bestellung und Vereidigung sehr hoch liegen. Dennoch muss man erkennen, dass es sich zu einem Teil um einen Verdrängungswettbewerb handelt, der mit einem in diesem Bereich unüblichen Marketingkonzept und Geschäftsmodell erfolgreich umgesetzt wird. Gleichzeitig bestreiten viele Sachverständige nicht, dass sie auf viele Monate oder sogar Jahre ausgebucht sind und deshalb gerade Gerichte sehr lange warten müssen, bis ein Gutachten in den Gerichtsprozess oder in das Zwangsversteigerungsverfahren eingeführt werden kann. Insofern gibt es Wachstumspotential und gleichzeitig Verdrängungspotential im Markt.

Der ursprüngliche Gründer selbst kann durch rd. 15 Jahre Erfahrungen in der Immobilienwirtschaft und eine fundierte und streng auf diesen Wirtschaftszweig ausgerichtete Ausbildungskette als zentrale Gestalt in diesem Geschäftsmodell angesehen werden.

Folgende Zielkundengruppen wurden erkannt:

- Gerichte, die als Beweismittel den Augenschein, den Zeugenbeweis, den sachverständigen Zeugenbeweis und das Sachverständigengutachten kennen,

- Vermögensgemeinschaften, einschließlich Erbengemeinschaften, deren Gesamtvermögen mit Immobilienbeteiligung auseinandergesetzt werden muss, ohne eine externe Transaktion vorzunehmen,

- Immobilieneigentümer, die aus steuerlichen Gründen, aus Gründen der Beleihungsfähigkeit, zur Bemessung des Vermögens gegenüber Behörden und unterhaltsbeanspruchenden Ehepartnern usw. einen Verkehrswert nachweisen müssen,

- Unternehmen, die im Aktivvermögen Immobilien unterhalten und deren Buchwerte nicht mit den jeweiligen Verkehrswerten übereinstimmen und dies gegenüber den Finanzbehörden nachweisen müssen,

- Immobilieninvestoren, die Klarheit über die Marktsituation (Research) für ihre Investitionsentscheidungen benötigen,

- private Immobilienanleger, welche in Unkenntnis der Marklage Kapitalanlagen in Immobilien planen und eine intensive neutrale Beratungsleistung benötigen.

- Unternehmen, die sich professionell in der Immobilienwirtschaft betätigen und entsprechende Marktberichte und Research - Analysen benötigen, um deren Zielkompetenzen neu ausrichten zu können oder Geschäftspartnern Marktpositionen plausibilisieren wollen.

Chancen und Risiken: Die Chancen, in einen Markt, der weitgehend von freiberuflichen Bauingenieuren und Architekten beherrscht wird, mit kaufmännischen/unternehmerischen Systemen einzudringen und dadurch die Selbstausbeutungsmechanismen dieser Sachverständigen zu negieren mit einem intelligenten Arbeitsteilungssystem, sind erheblich, angesichts der guten Chancen im Verdrängungswettbewerb durch Multiplikation des Systems (Niederlassungen). Die Risiken bestanden lediglich im Verlust der Lebenshaltungsmöglichkeiten des Gründers aus Erträgen des Geschäftsvorhabens, da für die Gründungsphase nicht vorgesehen ist, mit freiem Fremdkapital zu finanzieren.

Frage: warum kann ich meinen Kunden
besser befriedigen als die Konkurrenz ?

Es gibt zwei Ansätze, mit denen besser auf die Bedürfnisse des Kunden eingegangen werden soll, als Mitbewerber dies können. Zum einen wird der Sachverstand des Gründers und der gesamten Unternehmung stringent nach kaufmännischen, also immobilienwirtschaftlichen Grundsätzen eingesetzt. Die Großzahl der freiberuflichen Wettbewerber entstammt der Gilde der Bauingenieure und Architekten, sind also technisch ausgerichtete Spezialisten, deren kaufmännische Kenntnisse in der Regel unzureichend oder semiprofessionell ausgebildet sind. Vielfach kennen diese zwar ihren eigenen Markt sehr gut, sind aber selten in der Lage auch mittel- bis langfristig wirkende Marktmechanismen in Bezug auf volkswirtschaftliche Zusammenhänge gegenüber ihrem Bewertungsobjekt zu abstrahieren. Dies ist nicht zu bemängeln, da es sich schließlich um Techniker handelt. Komplexe kaufmännische Zusammenhänge bleiben ihnen jedoch meist verschlossen. Die historische Entwicklung, mit der Folge, dass vorwiegend Bauingenieure und Architekten diese Branche besetzen, kam vorwiegend dadurch zustande, weil Kunden oder Auftraggeber diesen Freiberuflern als die Entwickler dieser Bauwerke am ehesten auch die Bemessung eines wirtschaftlichen Wertes des durch sie errichteten Objektes zutrauten.

Nach den heutigen Gesichtspunkten einer arbeitsteiligen Welt kann diese Auffassung allerdings nicht mehr aufrecht erhalten werden. Märkte, gerade auch wenig transparente Immobilienmärkte erfordern zunehmend komplexere Betrachtungsweisen und sind daher von Menschen, die in einem anderen beruflichen Fach ausgebildet wurden, nicht erschöpfend zu bewältigen. Dies ist ein klarer Wettbewerbsvorteil, den das hier vor einigen Jahren gestartete Unternehmen immer wieder als solches herausstellt, um Kunden von seiner Leistungsfähigkeit zu überzeugen.