Beleihungswert

Eine Immobilienfinanzierung kommt meist nicht ohne sogenannte Grundpfandrechte aus. Die Banken und Sparkassen sichern sich so gegen Zahlungsunfähigkeit der Kunden ab. Sie erhalten Ansprüche auf die zu finanzierende Immobilie. Dafür muss der Beleihungswert ermittelt werden, der sich auf den zu erzielenden Preis der Immobilie bezieht. Die Beleihungswertsumme ist der Preis, den eine Bank in einer wirtschaftlichen Krisensituation sicher erzielen kann, wobei die realistische Einschätzung einer Krise natürlich nicht immer gelingen kann, wie die Geschichte immer wieder beweist.

Im allgemeinen Sprachgebrauch und bei Banken, Versicherungsunternehmen und Banken wird der Begriff Beleihungswert zwar mit großer Selbstverständlichkeit verwendet, gesetzlich genau definiert ist er jedoch nicht. Sinn und Zweck des Beleihungswertes ist der angenommene Wert eines zu beleihenden Objektes. Der Wert ist gleichzusetzen mit dem Verkehrswert und dem Verkaufswert.

Beleihungswert und freihändiger Verkauf
Wenn eine Immobilie bewertet werden soll, wird üblicherweise der normale Verkaufspreis als Grundlage genommen. Bezeichnet wird das auch als freihändiger Verkauf. Im Zuge dessen müssen bestimmte Faktoren aus der Bewertung ausgeklammert werden. So spielen beispielsweise hohe Liebhaberpreise keine Rolle. Aber auch den Preis nach unten beeinflussbare Faktoren wie Zwangsversteigerungen müssen unberücksichtigt bleiben. Gleiches gilt für den Nutzen des gegenwärtigen Eigentümers. Entscheidend für den Beleihungswert ist lediglich der Nutzen, den ein potentieller Eigentümer künftig erzielen kann.

Das Ermittlungsverfahren beim Beleihungswert
Die Basis für die Ermittlung des Beleihungswertes sind die Beleihungsgrundsätze und die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Durch sie wird der Ertragswert geregelt, aber auch der Bau- und Bodenwert sowie der Verkehrswert. Rendite-Objekte werden meist mit dem Ertragswert bearbeitet, Ein- und Zweifamilienhäuser und selbstgenutzte Eigentumswohnungen dagegen üblicherweise mit dem Sachwert. Die drei Grundpfeiler einer Bewertung sind der Sachwert, der Ertragswert und der Vergleichswert.

Die Unterscheidung zwischen belasteten und unbelasteten Grundstücken
Grundsätzlich wird beim Beleihungswert von unbelasteten, also schuldenfreien Grundstücken ausgegangen. Die Realität zeigt jedoch, dass meist Belastungen oder Rechte im Grundbuch eingetragen sind, die bei der Wertermittlung mit einfließen. Sie müssen wertmäßig gesondert erfasst und behandelt werden, damit als Folge eine Rangliste erstellt werden kann. Eine Beleihungsgrenze gibt es übrigens auch, sie liegt bei drei Fünfteln des Grundstückswertes. Allerdings kann sie vernachlässigt werden, da es viele Kreditinstitute gibt, die 100-Prozent-Finanzierungen anbieten.

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