Matthias Kirchner Immobilienbewertung

Glossar Wertermittlungsverfahren:

MatthiasKirchner | Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung | Portfoliobewertung & Immobilien-Due Diligence
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1. Die Wertermittlungsverfahren
2. Übersicht zu den Wertermittlungsverfahren
3. Normierte Verfahren der Wert

4. nicht normierte Verfahren

5. Die richtige Verfahrensauswahl

 

4. nicht normierte Verfahren

Die in Deutschland rechtlich nicht normierten Verfahren, die eine bestimmte Bedeutung erlangt haben, basieren auf betriebswirtschaftlichen Modellen, die dem Ertragswertverfahren ähnlich sind. Diese Verfahren, auch neue Wertermittlungsverfahren, "angelsächsische“ oder „internationale“ Bewertungsverfahren bezeichnet, führten zu intensiven und kontroversen Diskussionen über das richtige Verfahren zur Ermittlung richtiger Verkehrswerte. In vielen Fällen wurden die nicht normierten Verfahren als bessere Wege zur Wertermittlung bezeichnet und die Kritiker der Ergebnisse mancher Wertermittlung, denen die Werte nicht gefielen, führten das auf die angewandten Verfahren zurück.

Auch in der Anwendung der normierten Verfahren fehlte vielen Sachverständigen die wirtschaftliche Betrachtungsweise einer lmmobilie, die bisher von der statischen Haltbarkeit einer bodenständigen lmmobilie ausgegangen waren. Inzwischen hat sich gezeigt, dass alle Verfahren Modelle sind, die versuchen, die Ereignisse, die zur Preisbildung auf dem Grundstücksmarkt führen, nachzuvollziehen. Neben den oft genannten nicht normierten Verfahren gibt es in anderen europäischen Staaten regionale Verfahren, die mit den in Deutschland normierten Verfahren ähnlich sind. Auch die oft als „besser“ bezeichneten US-amerikanischen Verfahren sind mit den in Deutschland normierten Verfahren verwandt.

Die in Deutschland in den letzten Jahren an Bedeutung gewonnenen Verfahren sind:

• das Residualverfahren,
• die Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF-Methode),
• die Monte-Carlo-Simualtion und
• das lnvestmentverfahren.



5. Die richtige Verfahrensauswahl

Der erste und wohl auch wichtigste Schritt zur richtigen Verkehrswertermittlung ist die Wahl des richtigen Verfahrens. Sie orientiert sich an den Uberlegungen und Motiven eines fiktiven Käufers oder Verkäufers eines Grundstücks. Je nach Objekt stehen andere Kriterien im Vordergrund, die die Wahl des Wertermittlungsverfahrens bestimmen. Natürlich gibt es Grundsätze für die drei Verfahren, die sich aus dem Marktverhalten der Teilnehmer des Grundstücksmarktes ergeben. Trotzdem kann es notwendig sein, mehrere Verfahren zu verbinden. Allerdings ist der oft in Gutachten zu findende Weg, der Verkehrswert sei der arithmetische Mittelwert aus dem berechneten Wert zweier Verfahren, der falsche. So einfach ist es leider nicht.

In einer ersten Entscheidung muss geklärt werden, ob ein normiertes Verfahren angewendet werden muss, oder ob ein anderes Verfahrung auch zum Zuge kommen kann. Die normierten Verfahren müssen angewandt werden, wenn die Wertermittlung auf der Grundlage der Wertermittlungsverordnung und damit auch der Wertermittlungsrichtlinien durchzuführen ist. Das ist der Fall, wenn die Wertermittlung innerhalb einer Behörde oder im Auftrag der Behörde notwendig ist, soweit eine verbindliche Bindung an diese Vorschriften vorliegt. Aber auch Gerichte legen Wert auf die Verfahren der WertV und nehmen oft, aber nicht immer, eine entsprechende Formulierung in die Beweisbeschlüsse auf. Bei jeder Wertermittlung auf der Grundlage des BauGB, der WertV und der WertR kann es sich nur um eine Wertmittlung auf der Grundlage der normierten Verfahren handeln.

Die nicht normierten Verfahren können angewandt werden, wenn es sich besonders um die Klärung von Investitionen oder Projekten für einen Auftraggeber eines Gutachtens handelt. Im Rahmen einer Wertermittlung können die nicht normierten Verfahren gleichrangig eingesetzt werden, wenn der Auftraggeber oder Nutzer der Wertermittlung und ihrer Ergebnisse nicht rechtlich gebunden ist.

In der nächsten Entscheidung muss innerhalb der Verfahrensgruppen entschieden werden, welches der möglichen Verfahren zur Anwendung kommen soll. Für die normierten Verfahren gelten dabei folgende Grundsätze:


Das Vergleichswertverfahren ist das beste und sicherste Wertermittlungsverfahren. Es ist auf allen Grundstücksteilmärkten anzuwenden und führt über den Vergleich mit anderen tatsächlich getätigten Grundstückskäufen zu den sichersten Ergebnissen. Leider sind die notwendigen Vergleichsfälle oft nicht in ausreichender Anzahl vorhanden. Die Möglichkeiten der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses sollten - soweit möglich - genutzt werden. Neben dem Vergleich mit gezahlten Kauf- preisen sind auch Vergleiche mit relativierten Größen, sogenannten Vergleichsfaktoren, möglich. Dadurch ist die Möglichkeit zur Anwendung des Vergleichswertverfahrens erheblich erweitert und für den Sachverständigen sicherer geworden. Sollte die Anwendung des Vergleichswertverfahrens nicht möglich sein, kommen die beiden anderen Wertermittlungsverfahren in Betracht.

Das Ertragswertverfahren wird dabei angewandt für Grundstücke, deren Preis oder Wert sich am Ertrag oder der Rendite orientiert. Für den Marktteilnehmer muss bei der Preisbildung als wesentliches Merkmal die Möglichkeit zum Erzielen einer Rendite aus dem beim Kauf angelegtem Kapital im Vordergrund stehen. Hierbei kommt es nicht auf die individuellen Interessen eines besonderen Interessenten an, sondern nur auf die allgemeine Marktauffassung. Zu den Immobilien, die deutlich am Ertrag orientiert gehandelt werden, gehören alle Mietwohnhäuser (auch mit hohem gewerblichen Mietanteil), häufig auch gewerblich genutzte Gebäude, die vermietet werden (Büro- und Verwaltungsgebäude, Einkaufszentren), oder Gewerbehöfe.

Die Bewertung einzelner Wohnungen im Wohnungseigentum oder unbebauter Grundstücke im Ertragswertverfahren führt fast nie zu einem sinnvollen Ergebnis und sollte unterbleiben. Entscheidend ist immer die allgemeine Auffassung auf dem Grundstücksmarkt, der regional durchaus verschieden sein kann. Auch hier ist der Sachverstand des Wertermittlers gefordert.

Gleichwertig mit dem Ertragswertverfahren ist das Sachwertverfahren anzuwenden. Bei der Auswahl dieses Verfahrens zur Grundstückswertermittlung ist ebenfalls die Marktauffassung entscheidend. Wenn bei der Preisbildung nicht der Ertrag aus dem Grundstück, sondern die Sache selbst im Vordergrund steht, findet das Sachwertverfahren seine Anwendung. Im Mittelpunkt des Verfahrens steht der Wert des Grund und Bodens sowie des Gebäudes. Der Wert der Gebäudesubstanz wird ermittelt und führt zum Sachwert.

Dieses Wertermittlungsverfahren findet seine regelmäßige Anwendung bei Ein- und Zweifamilienhäusern, insbesondere wegen der vorherrschenden Eigennutzung der Eigentümer. Aber auch bei gewerblichen Produktionsgebäuden oder Industriebauwerken, Werkhallen und Gebäuden mit Sonder- nutzungen wie Sporthallen, Schulen, Krankenhäusern und Einkaufszentren wird das Verfahren angewandt.

Auch bei der Auswahl des Sachwertverfahrens ist am Markt orientiert festzustellen, ob der Grundstückswert von der Substanz oder dem Ertrag geprägt ist. Nicht selten ist es nur sehr schwer möglich, eine eindeutige Zuordnung zu treffen, so dass beide Wertermittlungsverfahren angewandt werden. Bei der Entscheidung über den Verkehrswert ist dann aber eine sachverständige und gut begründete Aussage über die Ermittlung des Verkehrswertes zu treffen. Bei der Anwendung der nicht normierten Verfahren gilt es zu entscheiden, für welchen Zweck die Wertermittlung benötigt wird.

Residualverfahren: Zur Anwendung kommt das Residualverfahren besonders häufig in allen Fällen einer geplanten Investition. Es ermöglicht einen klaren Überblick über die Wirtschaftlichkeit einer Investition, sei es ein Neubau, eine Modernisierung oder eine Instandsetzung bzw. Nutzungsänderung.

Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF-Methode): Für die Notwendigkeit einer über einen befristeten Zeitraum durchgeführten Betrachtung der Wertentwicklung eines Grundstücks oder einer Investition eignet sich die DCF-Methode besonders, da sie mögliche Kosten und Erträge, Investitionen und Instandhaltungen sowie Marktänderungen berücksichtigt.

Monte-Carlo-Simulation: Mit der Monte-Carlo-Methode lassen sich unsichere oder unbekannte Elemente des Ertrags und damit der Rendite eines Grundstücks mit veränderten Größen einsetzen und in einem mathematisch- statistischen Modell maximierend ermitteln. Das Verfahren eignet sich besonders im Rahmen geplanter Investitionen in einem Grundstück und deren Kalkulation.

lnvestmentmethode: Auch bei der lnvestmentmethode werden geplante Investitionen auf einem Grundstück erfasst und in die zukünftige Entwicklungen der Einflussgrößen für den Ertrag und die Kosten eingebunden. Die Anwendung lohnt sich zur Kontrolle der geplanten Investitionen und ihrer Wirtschaftlichkeit.
In jedem Fall ist die Auswahl des Wertermittlungsverfahrens oder auch von mehreren Verfahren zur Wertermittlung eines Grundstücks in einem Gutachten eingehend zu begründen. Das gilt besonders für die Fälle, wo mehrere Verfahren in Frage kommen.

 

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